Jeśli interesuje Cię temat wyceny nieruchomości, zapewne wiesz, że od 9 września 2023 r. obowiązują nowe przepisy dotyczące tego procesu. Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września w sprawie wyceny nieruchomości wprowadziło kilka istotnych zmian, które mają na celu podniesienie jakości i wiarygodności wycen. Jedna z tych zmian reguluje oględziny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. W tym artykule postaramy się wyjaśnić, na czym polega obowiązek sporządzania oględzin i dlaczego jest on tak ważny.
Czym są oględziny nieruchomości?
Oględziny nieruchomości to czynność polegająca na dokładnym zbadaniu stanu i cech nieruchomości, które mają wpływ na jej wartość. Oględziny są niezbędne dla prawidłowego określenia wartości nieruchomości. Polegają na tym, że rzeczoznawca majątkowy osobiście udaje się na miejsce aby dokładnie zbadać nieruchomość, zanim opracuje operat szacunkowy. Z oględzin rzeczoznawca sporządza protokół, który jest integralną częścią operatu szacunkowego. Protokół z oględzin nieruchomości powinien zawierać m.in. datę, miejsce i warunki oględzin, dane identyfikacyjne nieruchomości, dane osobowe rzeczoznawcy i osób obecnych przy oględzinach, opis stanu i cech nieruchomości, ewentualne rysunki, pomiary, uwagi, zastrzeżenia itp. Ważnym uzupełnieniem protokołu z oględzin jest dokumentacja fotograficzna.
Z czego wynika obowiązek przeprowadzania oględzin nieruchomości?
Dotychczasowe przepisy nie wymagały wprost dokonania oględzin nieruchomości, jednak w praktyce wyceny oględziny nieruchomości od dawna stanowiły istotny etap procedury wyceny. Zgodnie z art. 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawcy majątkowi są zobowiązani do wykonywania swojej pracy ze szczególną starannością. Dążąc do sprostania tej zasadzie rzeczoznawcy majątkowi dokonywali oględzin nieruchomości, które weszły do kanonu dobrej praktyki zawodowej.
Od 9 września 2023 r. dokonanie oględzin nieruchomości zostało uregulowane w nowym rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości, w którym wskazano, że określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji, a także oględzinami nieruchomości.
Obowiązek ten ma na celu podniesienie jakości i wiarygodności wycen nieruchomości, poprzez zapewnienie, że rzeczoznawca dokładnie zbada stan i cechy nieruchomości, które mają wpływ na jej wartość. Oględziny nieruchomości są więc niezbędne dla prawidłowego określenia wartości nieruchomości.
Kiedy można zrezygnować z oględzin nieruchomości?
W rozporządzeniu zastrzeżono jednak, że oględzin nieruchomości dokonuje się w możliwym do wykonania zakresie. W szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się odstąpienie od oględzin. Jednak ograniczony zakres oględzin lub odstąpienie od ich dokonania wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym.
W jakich sytuacjach oględziny nieruchomości mogą być niemożliwe lub niecelowe? Przykładem takiej sytuacji może być wycena retrospektywna, czyli wycena nieruchomości na datę z przeszłości. W takim przypadku oględziny nieruchomości w dacie wyceny, czyli po kilku, kilkunastu czy kilkudziesięciu latach nie zawsze będą celowe. W takiej sytuacji rzeczoznawca może odstąpić od sporządzenia oględzin, co oczywiście musi uzasadnić w operacie szacunkowym. Innym przykładem może być utrudniony lub niemożliwy dostęp do nieruchomości, na przykład, gdy posiadacz nieruchomości nie wyraża zgody na jej udostępnienie. W takim przypadku rzeczoznawca powinien dążyć do przeprowadzenia oględzin nieruchomości w możliwym zakresie, a zaistniałe okoliczności wyjaśniać w operacie szacunkowym.
Jakie nieruchomości powinien oglądać rzeczoznawca majątkowy?
Warto też podkreślić, że nowe rozporządzenie nie ogranicza obowiązku sporządzania oględzin tylko i wyłącznie do nieruchomości wycenianej. Zapis, że określanie wartości nieruchomości poprzedza się oględzinami nieruchomości, można zinterpretować szerzej – także jako oględzinami nieruchomości podobnych. Oględziny nieruchomości podobnych mogą być przydatne do sprawdzenia, czy nieruchomości te są rzeczywiście podobne do nieruchomości wycenianej. Rzeczoznawca majątkowy powinien przeprowadzić oględziny nieruchomości podobnych jeżeli uzna, że są one potrzebne dla prawidłowego określenia wartości nieruchomości
Podsumowanie
Podsumowując, oględziny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego to ważny element procesu wyceny nieruchomości, który od 9 września 2023 r. jest obowiązkowy w każdym przypadku wyceny, chyba że jest to niemożliwe lub niecelowe.
Może Cię zainteresować:
Co to jest elektroniczny wyciąg z operatu szacunkowego i jak go przygotować?
