Rynek nieruchomości od lat wzbudza duże zainteresowanie i przyciąga wielu inwestorów. Jedni liczą na szybki zysk, inni na stabilny dochód przez wiele lat. Jeszcze inni chcą po prostu zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe. Niezależnie od motywów, każdy z nich przed podjęciem ostatecznej decyzji o wejściu na rynek nieruchomości, powinien dokonać jego analizy.

Na czym polega analiza rynku?

Rynek nieruchomości jest specyficznym obszarem, nie dysponuje prostym mechanizmem, który usprawniłby proces decyzyjny. Wręcz przeciwnie, jedną z niedoskonałości rynku nieruchomości jest brak kompleksowej i wiarygodnej informacji o jego stanie. Natomiast ryzyko popełnienia błędu jest stosunkowo duże i może być bardzo kosztowne

Analiza rynku to proces, który polega na pozyskaniu i zgromadzeniu informacji o rynku, przetworzeniu ich i wyciągnięciu wniosków na temat zjawisk, współzależności i trendów. Jest to narzędzie, które pomaga zrozumieć rynek. Sprzedającemu pozwala ustalić cenę ofertową, kupującemu sprawdzić, czy cena ofertowa nie jest zbyt wysoka. Wynajmującemu ułatwia ustalenie właściwej stawki czynszu najmu, a najemcy jej weryfikację. Analiza rynku to także narzędzie, które pozwala przeprowadzić rachunek ekonomiczny dotyczący opłacalności inwestycji.

 W jakim celu wykonuje się analizę rynku?

Istnieje wiele powodów, które mogą skłonić nas do badania rynku nieruchomości. Głównym dążeniem jest jednak uzyskanie informacji. W zależności od celu badania można poszukiwać różnych danych, a analiza może mieć różny zakres przestrzenny, przedmiotowy czy czasowy. Zakres przestrzenny może obejmować rynek międzynarodowy, krajowy, regionalny czy lokalny. Zakres przedmiotowy odnosi się do badanego sektora i segmentu rynku. Zakres czasowy obejmuje okres objęty analizą.

Analiza rynku nieruchomości na poziomie międzynarodowym czy krajowym najczęściej ma charakter ogólny. W dużej mierze koncentruje się na badaniu ogólnego stanu rynku oraz zjawisk makroekonomicznych i makrospołecznych i ich wpływu na rynek nieruchomości.

Analiza rynku nieruchomości na poziomie regionalnym czy lokalnym często charakteryzuje się bardziej szczegółowym podejściem. Skupia się na badaniu struktury zjawisk, ich dynamiki, sezonowości i trendów.

Inny cel będzie miała analiza sektorowa. Dąży ona do identyfikacji kluczowych aspektów wybranego sektora rynku nieruchomości, co stanowi podstawę podjęcia racjonalnych decyzji inwestycyjnych, np. dotyczących wyboru miejsca, charakteru czy skali inwestycji.

Kolejnym przykładem analizy rynku jest ocena opłacalności konkretnej inwestycji. Koncentruje się ona na zbadaniu czy i w jakim stopniu planowane przedsięwzięcie jest efektywne. Takim badaniom może towarzyszyć analiza scenariuszy inwestycyjnych, której celem będzie wskazanie rozwiązań alternatywnych i porównanie różnych możliwości inwestowania.

Analiza rynku nieruchomości może także przyjmować bardzo specjalistyczny charakter. Do takich będzie należała analiza rynku dla potrzeb wyceny wartości nieruchomości. Jej celem będzie zgromadzenie danych i informacji niezbędnych do prawidłowego przebiegu procesu wyceny, w szczególności rozpoznanie mechanizmów kształtujących ceny na badanym rynku nieruchomości oraz identyfikacja czynników wpływających na poziom cen. Innym przykładem specjalistycznej analizy rynku może być ocena chłonności inwestycyjnej gruntu w celu zbadania możliwej do realizacji na danej działce powierzchni użytkowej.

Etapy analizy rynku

Aby analiza rynku nieruchomości była kompletna musi przyjąć formę ustrukturyzowanego i zorganizowanego badania. Można je przedstawić w 7 krokach.