Operat szacunkowy to dokument, który może zostać sporządzony tylko przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Treść i forma operatu zostały szczegółowo uregulowane w przepisach prawa.
Na czym polega wycena nieruchomości?
Aby poznać wartość nieruchomości konieczne jest dokonanie wyceny. Zgodnie z art. 4 pkt 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ustawa) wycena nieruchomości to postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. Całą procedurę przestawia się w operacie szacunkowym.
Co to jest operat szacunkowy?
Pojęcie operat szacunkowy zostało usystematyzowane przez ustawodawcę w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 156 ustawy operat szacunkowy jest to opinia o wartości nieruchomości, sporządzana przez rzeczoznawcę majątkowego. Bardziej szczegółowo pojęcie operatu szacunkowego definiuje § 55 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie w wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat szacunkowy przedstawia postępowanie, o którym mowa w art. 4 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.
Co zawiera operat szacunkowy?
Szczegółową zawartość opracowania przedstawia § 56 ww. rozporządzenia, wskazując, że w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:
- określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
- określenie celu wyceny;
- podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;
- ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;
- opis stanu nieruchomości;
- wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;
- analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;
- wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;
- przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.
W § 56 rozporządzenia dodatkowo wyjaśniono, że kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny. W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości. Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu.
Jak krok po kroku sporządzić operat szacunkowy?
Łatwo zauważyć, że wszystkie operaty szacunkowe są do siebie podobne. Mają podobną strukturę i w uporządkowany sposób przedstawiają cały proces wyceny nieruchomości.
Źródło: opracowanie własne.
Jak długo jest ważny operat szacunkowy?
Okres, w jakim operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, to 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Wynika to z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Po upływie tego terminu operat może być nadal wykorzystywany, jeżeli rzeczoznawca majątkowy potwierdzi jego aktualność poprzez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie, a także wykona i dołączy analizę potwierdzającą, iż od daty sporządzenia operatu nie wystąpiły istotne zmiany uwarunkowań prawnych lub innych czynników wynikających z art. 154 ustawy (cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych). Operat ważny jest wtedy przez kolejne 12 miesięcy, chyba że zmianie ulegną wspomniane regulacje prawne lub czynniki.
