Umowa dożywocia składa się z dwóch głównych elementów. Pierwszy to przeniesienie prawa własności nieruchomości. Drugi to określenie zobowiązań nabywcy wobec dożywotnika.
Jakie zapisy zawiera umowa dożywocia?
Umowa dożywocia związana jest z przeniesieniem prawa własności. Polega na zobowiązaniu zbywcy do przeniesienia prawa własności na nabywcę, w zamian za dożywotnie utrzymanie zbywcy lub osoby bliskiej zbywcy. Umowa o dożywocie uregulowana została w art. 908 – 916 Kodeksu cywilnego.
Kto to jest zbywca? Kto to jest nabywca? Co jest przedmiotem świadczenia?
Umowa o dożywocie zawierana jest pomiędzy zbywcą nieruchomości, czyli tzw. dożywotnikiem, a nabywcą nieruchomości Zbywcą może być wyłącznie osoba fizyczna, nabywcą może być każdy. Najczęściej jednak umowa dożywocia zawierania jest z osobą bliską. Dla osób starszych umowa taka stanowi zapewnienie sobie dożywotniej opieki i spokojnej przyszłości. Umową dożywocia można objąć nie tylko właściciela nieruchomości, ale także jego bliskich.
Przedmiotem świadczenia zbywcy w umowie dożywocia może być: nieruchomość gruntowa, nieruchomość lokalowa, prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz ze związanym z nim prawem odrębnej własności budynku na nim posadowionego oraz udział we współwłasności nieruchomości lub w użytkowaniu wieczystym. Przedmiotem świadczenia nie może być natomiast spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, które jest ograniczonym prawem rzeczowym.
Źródło: opracowanie własne.
Na czym polega dożywotnie utrzymanie?
To strony umowy określają na czym będzie polegało dożywotnie utrzymanie. Mogą to ukształtować w różny sposób, na przykład jako obowiązek uiszczania określonej kwoty lub spełnianie świadczeń rzeczowych. Swoje postanowienia zapisują w umowie. Jeżeli tego nie zrobią, to zgodnie z art. 908 §1 Kodeksu cywilnego, dożywotnie utrzymanie obejmuje w szczególności:
- przyjęcie zbywcy jako domownika;
- dostarczenie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału,
- zapewnienie odpowiedniej pomocy i pielęgnacji w chorobie,
- sprawienie własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym.
Umowa dożywocia jest najczęściej stosowana w sytuacji, gdy właściciel nieruchomości chce przekazać nieruchomość określonej osobie jeszcze za swojego życia w drodze umowy darowizny. Darczyńca z prawem dożywocia, w zamian za przekazanie prawa własności, może nadal mieszkać w przekazanym już domu czy mieszkaniu dodatkowo zapewniając sobie opiekę oraz inne świadczenia ze strony nowego właściciela. Jest to szczególnie ważne, dla osób, które nie mają innej nieruchomości, w której mogłyby zamieszkać. Warto podkreślić szczególny charakter dożywocia. Opiera się ono na bliskim, osobistym kontakcie stron umowy, który ma charakter trwały i często trwa wiele lat.
Jaka jest forma umowy?
Przedmiotem umowy dożywocia jest przeniesienie prawa własności nieruchomości, dlatego wymaga ona zachowania formy aktu notarialnego. W innym przypadku umowa uznana zostanie za nieważną.
Jak długo trwa umowa dożywocia?
Nie można z góry określić czasu trwania umowy dożywocia. Zależy on od długości życia dożywotnika lub bliskiej mu osoby. Umowa dożywocia wygasa dopiero w chwili śmierci dożywotnika lub jego osoby bliskiej. Oznacza to, że nabywca może być zobowiązany do spełniania świadczeń przez kilka miesięcy lub kilkanaście lat. Należy pamiętać, że prawo dożywocia, jako osobiste prawo majątkowe, jest niezbywalne i nie podlega dziedziczeniu. Jeżeli ustanowione zostało na rzecz kilku osób, to po śmierci jednej z nich ulega odpowiedniemu uszczupleniu.
Czy można zmienić treść umowy dożywocia?
Jeżeli w trakcie trwania umowy pojawią się poważne trudności w utrzymaniu bliskiego kontaktu pomiędzy stronami i strony nie będą mogły nadal pozostać w bliskiej relacji, dopuszczalna jest zamiana stosunku dożywocia na dożywotnią rentę. Zmiana ta może dotyczyć wszystkich lub tylko niektórych świadczeń i może się jej domagać każda ze stron. Jeżeli nabywca nieruchomości zobowiązany do spełniania świadczeń na rzecz dożywotnika zbędzie nieruchomość, to dożywotnik może domagać się zmiany prawa dożywocia na rentę.
Umowa dożywocia a zachowek
W orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, że wartość nieruchomości przeniesionej przez spadkodawcę na nabywcę w zamian za dożywotnie utrzymanie nie jest doliczana do substratu zachowku. Nieruchomość stanowiąca przedmiot umowy dożywocia nie zostanie więc wliczona do spadku, co skutkuje zwolnieniem z konieczności płacenia zachowku oraz brakiem odpowiedzialności za długi spadkowe.
Czy można sprzedać nieruchomość obciążoną prawem dożywocia?
Nic nie stoi na przeszkodzie, aby właściciel nieruchomości obciążonej prawem dożywocia zbył nieruchomość. Może w każdej chwili rozporządzać swoim prawem własności. Nie musi też pytać o zgodę dożywotnika. Jednak trzeba pamiętać, że prawo dożywocia obciąża nieruchomość, nie jej właściciela. Nowy nabywca przejmie więc obowiązki wynikające z umowy dożywocia.
W przypadku sprzedaży takiej nieruchomości, osoba, której przysługuje prawo dożywocia może zażądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę, odpowiadającą wartości tego prawa.
Może Cię zainteresować:
Co oznacza służebność osobista?
