Postępowanie sądowe, którego przedmiotem jest grunt, mieszkanie czy też dom, na ogół nie obędzie się bez wydania odpowiedniej opinii, której autorem będzie biegły w dziedzinie wyceny nieruchomości. W każdym przypadku będzie ona miała bardzo duży wpływ na brzmienie wydanego przez Sąd wyroku. Zadajesz sobie pytanie – dlaczego? Sprawdźmy!
Kim jest biegły sądowy?
Biegły sądowy, w tym także biegły w dziedzinie wyceny nieruchomości, to ekspert w danej dziedzinie, posiadający specjalną wiedzę teoretyczną i bogate doświadczenie zawodowe. Jest on powoływany w postępowaniu sądowym w celu przedstawienia fachowej opinii o okolicznościach mających znaczenie dla wyniku prowadzonej sprawy sądowej. Ma to miejsce w sytuacji, w której ich wyjaśnienie wymaga zastosowania specjalistycznej wiedzy, którą dysponuje właśnie biegły.
Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 04 czerwca 2001 r. (II SA 1434/00) biegły sądowy jest organem pomocniczym sądu w wypadkach wymagających wiadomości specjalnych, co znaczy, że jego specjalistyczna wiedza w zakresie ustanowienia musi być niepodważalna, a organy wymiaru sprawiedliwości, dla których biegły ma sporządzać swoje opinie, muszą mieć absolutne zaufanie do osoby biegłego w zakresie jego wiedzy.
Warto wiedzieć, że biegły musi nie tylko posiadać odpowiednią wiedzę fachową, ale także cieszyć się publicznym zaufaniem, jak również charakteryzować się bezstronnością oraz sumiennością.
Jaka jest rola biegłego w postępowaniu sądowym?
Rola biegłego w postępowaniu sądowym sprowadza się do sporządzenia przez niego opinii. Powinna się ona odnosić szczegółowo do kwestii problemowych, sformułowanych i przedstawionych biegłemu do wyjaśnienia przez sąd oraz zawierać uzasadnienie (art. 285 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego).
Opinia biegłego musi być bezstronna, rzetelna, jasna, spójna oraz nie budzić żadnych wątpliwości co do jej poziomu merytorycznego.
Opinia taka jest wyłącznym środkiem dowodowym, za pomocą którego wykazuje się i wyjaśnia te okoliczności, które wymagają posiadania wiadomości specjalnych. Dzięki temu, biegły w istotny sposób przyczynia się do rozstrzygnięcia rozpoznawanej sprawy sądowej. Oczywiście wnioski formułowane przez biegłego w wydanej opinii powinny opierać się na posiadanej przez niego specjalistycznej wiedzy oraz zasadach prawidłowego rozumowania. W razie wątpliwości, sąd może zażądać ustnego lub pisemnego uzupełnienia opinii lub też jej wyjaśnienia, a także dodatkowej opinii od tych samych lub innych biegłych. Biegły wzywany jest także na posiedzenie w celu udzielenia odpowiedzi na pytania zadawane przez sędziego i strony.
Rolę biegłego w postępowaniu sądowym w sposób szczegółowy wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnie 10 stycznia 2020 r. (III CSK 194/19), zgodnie z którym opinia biegłego sądowego, ma charakter szczególny, gdyż zasadniczo nie służy ustalaniu okoliczności faktycznych, lecz ich ocenie przez pryzmat wiadomości specjalnych. To sąd, a nie biegły jest powołany do dokonywania wszelkich ustaleń w procesie (zob. wyrok SN z 20.1.2015 r., V CSK 254/14). Rolą stron jest wykazywanie faktów, z których wywodzą skutki prawne, a zadaniem biegłego jest naświetlenie wyjaśnianych okoliczności z punktu widzenia wiadomości specjalnych przy uwzględnieniu zebranego w toku procesu i udostępnionego materiału dowodowego.
Zastrzec należy, iż sąd nie może zastępować biegłego, co oznacza, że jeżeli do dokonania ustaleń faktycznych w sprawie konieczne są wiadomości specjalne, to jest on zobowiązany do zasięgnięcia opinii biegłego i nie może go zastąpić własną wiedzą z danej dziedziny (zob. wyroki SN z 26.10.2006 r., I CSK 166/06 i z 24.06.2012 r., II PK 324/12).
Dowód z opinii biegłego, z uwagi na składnik wiadomości specjalnych, jest dowodem, który nie może być również zastąpiony inną czynnością dowodową, na przykład przesłuchaniem świadków (zob. wyrok SN z 17.03.2006 r., I CSK 101/05).
Kto powołuje biegłego w postępowaniu cywilnym?
Biegłego powołuje sąd w ramach prowadzonego postępowania cywilnego. Zgodnie bowiem z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego – w wypadkach wymagających wiadomości specjalnych sąd po wysłuchaniu wniosków stron co do liczby biegłych i ich wyboru może wezwać jednego lub kilku biegłych w celu zasięgnięcia ich opinii (art. 278 § 1).
Biegły może być wybrany:
- z grupy biegłych sądowych, a więc osób wpisanych na listę biegłych prowadzoną przez prezesa sądu okręgowego,
- spośród tzw. biegłych ad hoc, czyli osób wprawdzie nieznajdujących się na powyższej liście, lecz posiadających odpowiednią wiedzę w danej dziedzinie.
Kim jest biegły w dziedzinie wyceny nieruchomości?
Biegły w dziedzinie wyceny nieruchomości to osoba posiadająca bardzo szerokie, szczególne kompetencje oraz wiedzę z zakresu rynku nieruchomości i metod dokonywania ich wyceny.
Musisz wiedzieć, że zgodnie z art. 174 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami biegłych sądowych z zakresu szacowania nieruchomości powołuje się lub ustanawia spośród osób posiadających uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, co oznacza, że biegły sądowym w dziedzinie wyceny nieruchomości może być tylko rzeczoznawca majątkowy.
Co ważne, nie każdy rzeczoznawca majątkowy staje się automatycznie biegłym sądowym. Status tego ostatniego uzyskują jedynie ci z nich, którzy zostali wpisani na listę prowadzoną przez Prezesa właściwego sądu okręgowego.
Jaka jest rola biegłego w dziedzinie wyceny nieruchomości?
Z punktu widzenia procesowego rola biegłego w dziedzinie wyceny nieruchomości jest taka sama, jak każdego innego, a więc odpowiada tej, jaka została opisana przeze mnie we wcześniejszej części artykułu.
Zaznaczyć jednak należy, iż biegły w dziedzinie wyceny nieruchomości jest powoływany w sprawach sądowych, których przedmiot sporu stanowi nieruchomość. Celem wydawanej opinii może być na przykład dokonanie wyceny nieruchomości należącej do spółki dla ustalenia wartości udziałów wspólnika, który został z niej wyłączony, dla określenia jaka kwota podlega odpowiedniemu rozliczeniu pomiędzy współwłaścicielami z tytułu jej sprzedaży czy też jaka suma podlega zwrotowi na rzecz kupującego, gdy nieruchomość zawiera istotne wady fizyczne.
Z punktu widzenia technicznego, ekspertyzy biegłych w dziedzinie wyceny nieruchomości muszą być wykonywane zgodnie z zasadami wskazanymi w Dziale IV ustawy o gospodarce nieruchomościami. Stosuje się je bowiem do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także podmiot własności i cel wyceny (art. 149 ustawy).
Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu czterech rodzajów podejść:
- porównawczego,
- dochodowego,
- kosztowego,
- mieszanego.
Rzeczoznawca majątkowy sporządza opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Z kolei, przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne dane o nieruchomościach, jakie są dostępne biegłemu. Są one zawarte między innymi w:
- księgach wieczystych,
- katastrze nieruchomości,
- ewidencji sieci uzbrojenia terenu,
- rejestrach zabytków,
- miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, pozwoleniach na budowę oraz planach ogólnych gmin,
- wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe.
Reasumując – rola biegłego w dziedzinie wyceny nieruchomości w procesie cywilnym jest niezwykle istotna. Od sporządzonej przez niego opinii zależy wynik postępowania, gdyż tylko posiadana przez niego wiedza fachowa umożliwia wyjaśnienie tak istotnej okoliczności sprawy, jaką jest odpowiednia wycena nieruchomości, będącej przedmiotem sporu.
Przeczytaj także:
Jakie są metody wyceny nieruchomości?
Oględziny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego – co się zmieniło?
Opis i oszacowanie nieruchomości – co się zmieniło?
Operat szacunkowy w 15 krokach
Analiza rynku nieruchomości w 7 krokach
