Pod koniec ubiegłego roku w życie weszło rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 1 grudnia 2023 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości. Uzasadnieniem dla wprowadzenia zmian były przede wszystkim nowelizacja przepisów Kodeksu postępowania cywilnego oraz potrzeba usprawnienia sporządzania protokołu opisu i oszacowania nieruchomości.
Opis i oszacowanie nieruchomości – gdzie szukać przepisów?
Zmiany przepisów w zakresie opisu i oszacowania nieruchomości dotyczą rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia z dnia 5 sierpnia 2016 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości (dalej: rozporządzenie).
Ogólne regulacje dotyczące opisu i oszacowania nieruchomości przez komornika znajdują się natomiast w art. 947 §1 Kodeksu postępowania cywilnego, §2 tego przepisu pozwala Ministrowi Sprawiedliwości określić w sposób szczegółowy sposób przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości w drodze rozporządzenia.
Jakie zmiany wprowadzono w sposobie przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości?
Jedną z najważniejszych zmian sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości przez komornika jest umożliwienie dokonania tego przy użyciu urządzeń technicznych pozwalających zdalnie utrwalić obraz, o ile gwarantuje to rzetelne określenie stanu nieruchomości oraz umożliwia następcze zapoznanie się z treścią utrwalonego w ten sposób zapisu obrazu. W dotychczasowym brzmieniu rozporządzenia (§1 ust. 1), komornik w celu przeprowadzenia opisu nieruchomości, przeprowadzał oględziny.
Głównym uzasadnieniem zmiany brzmienia §1 ust. 1 rozporządzenia jest ułatwienie przeprowadzenia oględzin nieruchomości, kiedy dostęp do niej jest utrudniony. Jeśli mowa o wykorzystaniu urządzeń technicznych pozwalających na zdalne utrwalenie obrazy, najczęściej mowa o urządzeniach takich jak drony.
Do §1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości dodano również ust 1a o treści:
Komornik może zarządzić dokonanie oględzin nieruchomości w ograniczonym zakresie w przypadku zaistnienia trudnych do przezwyciężenia przeszkód, w szczególności jeżeli dostęp do nieruchomości wymagałby przełamania zabezpieczeń, a powołany do sporządzenia operatu szacunkowego biegły uzna, że jest w stanie określić wartość nieruchomości, dokonując oględzin w ograniczonym zakresie. W przeciwnym przypadku przepis art. 814 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (…) stosuje się.
Nowy przepis ma na celu zapobieganie sytuacjom, kiedy dłużnik utrudnia lub uniemożliwia przeprowadzenie oględzin nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego i komornika. Wykorzystanie urządzeń teletechnicznych ma pomóc lepiej ocenić stan, a w konsekwencji także wartość nieruchomości, która ma być przedmiotem egzekucji. Oględziny nieruchomości są niezbędne do sporządzenia operatu szacunkowego, który jest podstawą do ustalenia ceny wywoławczej na licytacji. Operat szacunkowy przygotowuje rzeczoznawca majątkowy, który ma prawo zdecydować, czy potrzebne są pełne lub częściowe oględziny nieruchomości.
Kiedy podanie wartości budowli na nieruchomości jest obowiązkowe?
Istotną zmianą dotyczącą opisu i oszacowania jest zmiana treści §3 ust. 2 rozporządzenia wynikająca z kolei ze zmiany brzmienia art. 948 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego, która upraszcza procedurę opisu i oszacowania nieruchomości.
Zgodnie z nowym brzmieniem tego artykułu, nie ma już obowiązku ustalania wartości budowli i innych urządzeń znajdujących się na nieruchomości, chyba że zostały zgłoszone prawa osób trzecich do tych obiektów. Wcześniej, takie ustalenia były wymagane zawsze, niezależnie od tego, czy istniały jakiekolwiek roszczenia osób trzecich. Obecnie, §3 ust. 2 rozporządzenia stanowi, że jeśli istnieją prawa osób trzecich do budowli i innych urządzeń, to w protokole opisu i oszacowania nieruchomości należy podać, o ile to możliwe, ich stan, rodzaj konstrukcji i materiału budowlanego, liczbę kondygnacji, wyposażenie w instalacje i urządzenia, a także jakość ich wykonania i sposób użytkowania.
Zmiany w treści protokołu opisu i oszacowania
Zmiany obejmują również treść §8 rozporządzenia w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania nieruchomości. Nowy przepis dotyczy sytuacji, kiedy dłużnik musi zapłacić podatek od towarów i usług (VAT) za towary, które należą do niego lub które posiada nielegalnie, a które mają być sprzedane na licytacji. W takim przypadku, komornik w protokole opisu i oszacowania nieruchomości musi podać dwie wartości: jedną bez VAT i drugą z VAT. Wysokość VAT oblicza się według zasad określonych w ustawie o podatku od towarów i usług.
Zmiany w sposobie dokonania oględzin nieruchomości czy treści protokołu opisu i oszacowania nieruchomości mają istotne znaczenie dla pracy rzeczoznawców majątkowych jako biegłych sporządzających operat szacunkowy nieruchomości. Jeśli chcesz być na bieżąco z tematyką związaną z nieruchomościami, obserwuj nasz blog!
Może Cię zainteresować:
Nowe definicje w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
