Zmiany w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wynikające z lipcowej nowelizacji, stanowią istotną rewolucję w planowaniu przestrzennym. Jak wiadomo, jest to jedna z największych reform od dwóch dekad i dotyczy nie tylko samej ustawy, ale kilkudziesięciu innych aktów prawnych. Na czym polegają zmiany objęte nowelizacją? Dzisiejszym omówieniem nowych definicji w ustawie rozpoczynamy cykl artykułów poświęconych tej tematyce.
Zmiany w planowaniu przestrzennym – nowe pojęcia
Nowe definicje odgrywają istotną, o ile nie kluczową, rolę w zrozumieniu i stosowaniu przepisów obowiązującego prawa. Wprowadzenie nowych pojęć i terminologii pozwala na lepsze dostosowanie się do zmieniających się realiów, potrzeb społecznych oraz wymogów technicznych.
Wprowadzenie nowych definicji w ustawie zmierza do usprawnienia procesów decyzyjnych oraz zwiększenia przejrzystości procedur dla wszystkich ich uczestników. Dzięki temu zarówno inwestorzy, jak i mieszkańcy oraz organy administracji publicznej, mogą lepiej zrozumieć i stosować się do obowiązujących przepisów oraz wytycznych.
„Nowa” ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza nie tylko nowe definicje w art. 2 tejże ustawy, ale również nowe instytucje i instrumenty prawne, w tym Zintegrowany Plan Inwestycyjny czy zwiększenie czynnika społecznego w toku podejmowania prac nad aktami planowania przestrzennego.
Nowe przepisy – plan ogólny w miejsce studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
Nowa ustawa o planowaniu przestrzennym zastąpiła studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego planem ogólnym.
Zgodnie z art. 13a ust. 1 ustawy: Dla obszaru gminy, z wyłączeniem terenów zamkniętych innych niż ustalane przez ministra właściwego do spraw transportu, rada gminy uchwala plan ogólny gminy, zwany dalej „planem ogólnym”.
Nowe przepisy określają również zakres planu ogólnego. Obligatoryjnie określa się w nim strefy planistyczne oraz gminne standardy urbanistyczne, a fakultatywnie można określić obszary uzupełnienia zabudowy i obszary zabudowy śródmiejskiej (to pojęcie również dodane nową ustawą o planowaniu przestrzennym i oznacza ono położony w mieście obszar zwartej, intensywnej zabudowy mieszkaniowej i usługowej).
Wejście w życie planu ogólnego nie spowoduje utraty mocy obowiązującej dotychczasowych planów miejscowych. Obowiązujące obecnie studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin pozostaną natomiast w mocy po wejściu w życie ustawy, do czasu uchwalenia planu ogólnego, jednak nie dłużej niż do końca 2025 roku.
Nowelizacja ustawy dotyczącej zagospodarowania przestrzennego dokonała skategoryzowania stref planistycznych planu ogólnego mającego być podstawą do formułowania ustaleń planu ogólnego. Wyróżniono między innymi:
- strefę wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową wielorodzinną;
- strefę wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową jednorodzinną;
- strefę usługową;
- strefę handlu wielkopowierzchniowego;
- strefę gospodarczą;
- strefę produkcji rolniczej;
- strefę zieleni i rekreacji;
- strefę cmentarzy;
- strefę górnictwa;
- strefę komunikacyjną.
Zmiany w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – nowe definicje
Zmiany objęte nowelizacją przepisów dotyczących planowania przestrzennego odnoszą się również do rozszerzenia katalogu definicji legalnych ujętych w art. 2 ustawy.
I tak, nowelizacja w zakresie przepisów wprowadza takie pojęcia jak:
- akt planowania przestrzennego, czyli plan ogólny gminy, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, uchwała ustalająca zasady i warunki sytuowania obiektów małej architektury, tablic reklamowych i urządzeń reklamowych oraz ogrodzeń, ich gabaryty, standardy jakościowe oraz rodzaje materiałów budowlanych, z jakich mogą być wykonane, audyt krajobrazowy oraz plan zagospodarowania przestrzennego województwa;
- nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym, czyli nieruchomości, dla których ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do nich prawa rzeczowe, lub nieruchomości, których właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie żyje i nie przeprowadzono lub nie zakończono postępowania spadkowego;
- powierzchnia biologicznie czynna, czyli teren zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych i roztopowych, teren pokryty ciekami lub zbiornikami wodnymi, z wyłączeniem basenów rekreacyjnych i przemysłowych, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 m²;
- wysokość zabudowy rozumiana jako różnica pomiędzy wysokością:
a) najwyżej położonego punktu budynku na dachu, ścianie lub attyce, z wyłączeniem komina, nadbudówki mieszczącej maszynownię dźwigu lub innego pomieszczenia technicznego oraz wyjścia z klatki schodowej, a średnią wysokością najniższego i najwyższego poziomu terenu mierzoną na obwodzie rzutu poziomego ścian zewnętrznych budynku,
b) najwyżej i najniżej położonego nad poziomem terenu punktu budowli; - intensywność zabudowy rozumiana jako stosunek sumy powierzchni wszystkich kondygnacji budynków zlokalizowanych na:
a) działce budowlanej do powierzchni tej działki budowlanej – w przypadku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego,
b) terenie do powierzchni tego terenu – w przypadku decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Co warto wiedzieć o reformie planowania przestrzennego?
Nowe przepisy z zakresu zagospodarowania przestrzennego to temat budzący duże zainteresowanie. Na blogu Hermann Property będziemy publikować kolejne artykuły dotyczące reformy planowania przestrzennego. Jeśli potrzebujesz wsparcia doświadczonych specjalistów albo chcesz zrozumieć rynek nieruchomości, skontaktuj się z nami.
Może Cię zainteresować:
Przeznaczenie nieruchomości dla potrzeb wyceny – zmiany w sposobie ustalania
