Wycena nieruchomości jest procesem skomplikowanym i wymagającym uwzględnienia wielu czynników. Jednym z nich jest przeznaczenie nieruchomości dla potrzeb wyceny, które ma istotny wpływ na wartość nieruchomości. Ustalenie przeznaczenia jest ważnym elementem procesu wyceny, ponieważ wpływa na wybór odpowiedniego podejścia, metody i techniki szacowania oraz na dobór nieruchomości podobnych.
W jaki sposób ustala się przeznaczenie nieruchomości dla potrzeb wyceny?
Do tej pory sposób ustalania przeznaczenia nieruchomości dla potrzeb wyceny był określony w art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Ustawodawca wskazał, że:
- wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych;
- w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
- w przypadku braku studium lub decyzji uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.
Podstawowym dokumentem ustalającym przeznaczenie nieruchomości jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W przypadku jego braku, rzeczoznawca majątkowy ustala przeznaczenie nieruchomości na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dopiero w przypadku braku studium lub decyzji może ustalić przeznaczenie na podstawie faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości.
Nowy sposób ustalania przeznaczenia nieruchomości dla potrzeb wyceny
Jednakże zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, dokonana zostanie zmiana art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, która wprowadza nowy sposób ustalania przeznaczenia nieruchomości dla potrzeb wyceny.
Zgodnie z nowymi przepisami, art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami będzie miał następujące brzmienie:
- wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych;
- w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
- w przypadku braku planu miejscowego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy.
Nowelizacja ustawy wprowadza nową hierarchię dokumentów planistycznych dla potrzeb ustalania przeznaczenia nieruchomości dla potrzeb wyceny. Podstawowym dokumentem ustalającym przeznaczenie nieruchomości pozostał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W przypadku jego braku, rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić przeznaczenie nieruchomości na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dopiero w przypadku braku takiej decyzji będzie mógł ustalić przeznaczenie na podstawie faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości lub ustaleń planu ogólnego gminy. Ustawodawca traktuje plan ogólny i faktyczny sposób użytkowania równorzędnie. Nie wprowadza tutaj hierarchii uwarunkowań planistycznych.
Źródło: opracowanie własne.
W jaki sposób ustalić przeznaczenie nieruchomości w sytuacji, gdy faktyczny sposób użytkowania nieruchomości jest niezgodny z planem ogólnym gminy, a nie ma planu miejscowego ani decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?
Logicznym wydaje się, aby punktem wyjścia była ocena najkorzystniejszego sposobu użytkowania nieruchomości z uwzględnieniem celu wyceny, uwarunkowań rynku i oczekiwań uczestników rynku. Tylko taki sposób pozwala bowiem na określenie wartości rynkowej nieruchomości rozumianej, zgodnie z art.151 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jako szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. W sytuacji, gdy faktyczny sposób użytkowania nieruchomości jest niezgodny z planem ogólnym gminy, a nie ma planu miejscowego ani decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, rzeczoznawca majątkowy powinien wyjaśnić, na jakiej podstawie ustalił przeznaczenie nieruchomości i jakie są konsekwencje prawne i ekonomiczne takiego ustalenia.
Plan ogólny gminy – nowy dokument planistyczny
Plan ogólny gminy to nowy dokument planistyczny, który będzie obowiązywał na całym obszarze gminy. Zastąpi on studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Plan ogólny gminy będzie miał większą moc prawną niż studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Studium jest bowiem aktem prawa wewnętrznego, który nie wpływa bezpośrednio na sytuację prawną jednostki, natomiast plan ogólny będzie aktem prawa miejscowego, czyli prawa powszechnie obowiązującego. Oznacza to, że plan ogólny będzie wiążący dla wszystkich podmiotów działających na terenie gminy, w tym dla organów administracji publicznej, sądów i inwestorów. Gminy mają czas na sporządzenie planów ogólnych do końca 2025 roku.
W oczekiwaniu na plan ogólny gminy…
Warto również zwrócić uwagę na to, że do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie, w przepisach ustaw zmienianych ustawą z dnia 7 lipca 2023 r., z wyjątkiem ustawy zmienianej w art. 26, odnoszących się do planu ogólnego gminy, przez plan ogólny gminy należy rozumieć studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, z wyjątkiem spraw uchwalania planów ogólnych gminy.
Od kiedy obowiązują nowe przepisy?
Ustawa o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw została podpisana przez Prezydenta w dniu 24 lipca 2023 r. i ogłoszona w Dzienniku Urzędowym w dniu 24 sierpnia 2023 r. Przepisy wejdą w życie 24 września 2023 r.
Zmiana art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadza nowy sposób ustalania przeznaczenia nieruchomości dla potrzeb wyceny. Wyzwaniem dla rzeczoznawców majątkowych może okazać się ustalenie przeznaczenia na podstawie faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości lub ustaleń planu ogólnego gminy, szczególnie w przypadku niezgodności faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości z planem ogólnym.
Może Cię zainteresować:
Operat szacunkowy w 15 krokach
Analiza rynku nieruchomości w 7 krokach
Jak uwzględnić położenie ceny średniej w przedziale pomiędzy ceną minimalną i ceną maksymalną?
