9 września 2023 r. weszło w życie rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. Doprecyzowuje ono między innymi zasady stosowania metody korygowania ceny średniej w podejściu porównawczym – należy uwzględnić położenie ceny średniej w przedziale pomiędzy ceną minimalną i ceną maksymalną.
Metoda korygowania ceny średniej
Metoda korygowania ceny średniej jest jedną z najczęściej stosowanych metod wyceny nieruchomości. Zgodnie z nowymi przepisami, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych w zbiorze stanowiącym podstawę wyceny współczynnikami korygującymi wynikającymi z oceny wycenianej nieruchomości w odniesieniu do przyjętej skali ocen poszczególnych cech rynkowych, z uwzględnieniem położenia ceny średniej w przedziale pomiędzy ceną minimalną i ceną maksymalną.
Jak wynika z przedstawionej definicji, szczególne znaczenie w procedurze wyceny metodą korygowania ceny średniej mają ceny: średnia, minimalna i maksymalna z przyjętego zbioru nieruchomości podobnych. Na podstawie przedstawionej definicji można określić główne założenia metody korygowania ceny średniej.
Źródło: opracowanie własne.
Dlaczego ważne jest położenie ceny średniej w przedziale pomiędzy cenami minimalną i maksymalną?
Położenie ceny średniej w przedziale pomiędzy ceną minimalną i ceną maksymalną ma wpływ na wartość współczynników korygujących, które stosuje się do określenia wartości rynkowej wycenianej nieruchomości. Cena minimalna i cena maksymalna wyznaczają odcinek, który podzielony jest przez cenę średnią. Nie zawsze jednak cena średnia położona jest dokładnie w połowie tego odcinka, czasem jest przesunięta w kierunku ceny minimalnej, czasem w kierunku ceny maksymalnej.
Jak określić wartość współczynników korygujących w zależności od położenia ceny średniej w przedziale pomiędzy cenami minimalną i maksymalną?
W pierwszej kolejności należy obliczyć proporcję p, w jakiej cena średnia Cśr dzieli przedział [Cmin; Cmax]. Wartość p informuje o tym, czy cena średnia jest bliżej ceny minimalnej (p<0,5), czy ceny maksymalnej (p>0,5), czy dokładnie w połowie (p=0,5).
Kolejnym etapem jest wyznaczenie współczynników korygujących dla każdej cechy oddzielnie na podstawie wcześniej określonych cech rynkowych, ich wag i przyjętych stanów poszczególnych cech. Dla każdej z cech rynkowych wyznacza się dolną granicę uid i górną granicę uig zakresu współczynników korygujących jako iloczyn odpowiednio granic dolnej i górnej zakresu współczynników korygujących i przyjętej wagi danej cechy.
W zależności od tego, ile stanów przyjmuje dana cecha rynkowa, należy zastosować odpowiednią procedurę obliczeniową. Przyjmijmy, że cecha może przyjmować 2, 3 lub 4 stany. Na tym etapie należy pamiętać, że dla każdej cechy wyznaczono wcześniej dolną i górną granicę zakresu współczynników korygujących [uid; uig].
Cecha rynkowa ma 2 stany
W przypadku gdy ocena danej cechy przyjmuje tylko 2 stany, na przykład: słaby i dobry, można na tym etapie zakończyć. Przyjmuje się wówczas, że stan słaby odpowiada wartości dolnej granicy współczynnika korygującego dla danej cechy uid, a stan dobry odpowiada wartości górnej granicy współczynnika korygującego dla danej cechy uig.
Cecha rynkowa ma 3 stany
Jeśli dana cecha przyjmuje 3 stany (słaby, średni, dobry), stan słaby odpowiada wartości dolnej granicy współczynnika korygującego dla danej cechy uid, a stan dobry odpowiada wartości górnej granicy współczynnika korygującego dla danej cechy uig. Zachodzi jeszcze konieczność wyznaczenia współczynnika środkowego uiśr, odpowiadającego stanowi średniemu. Jego wartości poszukuje się w przedziale pomiędzy granicami dolną i górną zakresów współczynników korygujących dla danej cechy [uid; uig]. W tym celu należy wykorzystać obliczoną wcześniej proporcję w jakiej cena średnia Cśr dzieli odcinek [Cmin; Cmax] na dwie części – czyli parametr p.
Cecha rynkowa ma 4 stany
Cecha rynkowa ma 4 stanyJeśli dana cecha przyjmuje 4 stany (słaby, średni, dobry, najlepszy), stan słaby i stan najlepszy odpowiadają odpowiednio dolnej i górnej granicy współczynnika korygującego dla danej cechy (uid – stan słaby, uig – stan najlepszy). Należy jednak wyznaczyć współczynniki dla stanu średniego ui2 i dobrego ui3.
W tym celu wykorzystuje się pomocniczo współczynnik środkowy uiśr. Współczynnik dla stanu średniego ui2 będzie znajdował się w przedziale wyznaczonym przez wartość dolnej granicy współczynnika korygującego dla danej cechy oraz wartość współczynnika środkowego dla tej cechy [uid; uiśr].
Natomiast współczynnik dla stanu dobrego ui3 będzie znajdował się w przedziale wyznaczonym przez współczynnik środkowy oraz wartość górnej granicy współczynnika korygującego dla danej cechy [uiśr; uig].
Współczynniki ui2 i ui3 mogą zostać określone przy wykorzystaniu zależności, która polega na podziale odcinków [uid; uiśr] i [uiśr; uig] w takiej samej proporcji, w jakiej cena średnia dzieli odcinek pomiędzy ceną minimalną i ceną maksymalną.
W ten sposób oblicza się wartości współczynników korygujących dla każdego stanu danej cechy rynkowej. Tak samo należy postępować z pozostałymi cechami. Ostatecznie określa się wartość rynkową wycenianej nieruchomości, mnożąc cenę średnią przez sumę współczynników korygujących.
Metoda korygowania ceny średniej jest często wykorzystywana przez rzeczoznawców majątkowych w procesie wyceny nieruchomości. Jej prawidłowe zastosowanie, zgodnie z zasadami określonymi w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, jest niezbędne dla rzetelnej i profesjonalnej wyceny nieruchomości. Warto więc zgłębić jej prawidłowe zastosowanie.
Może Cię zainteresować:
Operat szacunkowy w 15 krokach
Analiza rynku nieruchomości w 7 krokach
Przeznaczenie nieruchomości dla potrzeb wyceny – zmiany w sposobie ustalania.
