Zdarza się, że mieszkania wykorzystywane są na działalność biurową, czy usługą bez zmiany sposobu użytkowania lokalu. W takiej sytuacji właściciele nieruchomości powinni mieć świadomość, że jest to samowola budowlana i muszą liczyć się z ryzykiem, że właściwy organ może nakazać wstrzymanie użytkowania obiektu budowlanego lub jego części albo może zobowiązać do przestawienia stosownych dokumentów.
Podstawa prawna
Zgodnie z art. 71 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi. Zgłoszenia należy dokonać przed zmianą sposobu przeznaczenia lokalu do odpowiedniego starostwa powiatowego lub urzędu miasta (w przypadku miast na prawach powiatu). Może tego dokonać właściciel lub inny podmiot, który złoży oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej niezbędna będzie uchwała wyrażająca zgodę na zmianę przeznaczenia.
Co należy zrobić krok po kroku?
W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć:
- opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
- zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
- oświadczenie, o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
- zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
- w przypadku zmiany sposobu użytkowania, w razie działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń – ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności;
- w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.
Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, właściwy organ, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia. W przeciwnym razie należy ponownie złożyć wniosek.
To jednak nie koniec formalności, zmianę sposobu użytkowania lokalu należy zgłosić do właściwego ośrodka prowadzącego ewidencję gruntów i budynków, a następnie, po uzyskaniu kartoteki lokalu wskazującej nową funkcję, do właściwego sądu wieczystoksięgowego, celem ujawnienia zmiany w księdze wieczystej. Należy mieć na uwadze, że zmiana sposobu użytkowania lokalu, z mieszkalnego na użytkowy, będzie wiązała się ze zmianą wysokości podatku od nieruchomości. Niestety, najczęściej będzie to znaczący wzrost.
