Istotnym elementem, który rzeczoznawca majątkowy powinien przedstawić w operacie szacunkowym są podstawy wyceny. Wyróżnia się trzy rodzaje podstaw: formalne, prawne i merytoryczne. Do podstaw formalnych zalicza się wskazanie zleceniodawcy, poprzez podanie jego danych, formy i daty zlecenia. Zlecenie sporządzenia operatu szacunkowego może na przykład być w formie umowy, postanowienia sądu, postanowienia organu administracji, zlecenia komorniczego). Ze zlecenia powinien wynikać przedmiot wyceny oraz cel wyceny.
Istotne podstawy prawne
Jako podstawy prawne wskazuje się przepisy, które regulują proces wyceny nieruchomości. Dwa podstawowe akty prawne, które obowiązują przy każdej z wycen to: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 sierpnia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Dalej wyszczególnia się każdy akt prawny określający szczególne kierunki postępowania przy wycenie do ustalonego celu. W zależności od celu wyceny i rodzaju wycenianego prawa przepisy prawa mogą regulować procedury szacowania nieruchomości i wskazywać konkretne rozwiązania, do których powinien stosować się rzeczoznawca majątkowy.
Do podstaw merytorycznych zalicza się przepisy uzupełniające, źródła informacji użytych przy sporządzeniu operatu a także inne materiały pomocnicze. Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami katalog źródeł informacji o nieruchomości jest zbiorem otwartym, dlatego należy przez to rozumieć wszystkie dostępne źródła i opracowania, wykorzystane przez rzeczoznawcę do jak najlepszego ustalenia i opisu przedmiotu wyceny.
O jakich elementach musisz pamiętać?
Niezbędnym elementem każdego operatu szacunkowego są daty istotne do określenia wartości przedmiotu wyceny. W wielu przypadkach przepisy prawa narzucają daty stanu, czy daty poziomu cen, które należy uwzględnić w wycenie. Przyjmuje się zazwyczaj cztery terminy ważące na procedurze wyceny:
- data sporządzenia operatu szacunkowego – element bardzo ważny, ze względu na późniejszą ewentualną aktualizację operatu,
- data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny – dzień, na który przyjmuje się poziomu cen,
- data dokonania oględzin nieruchomości,
- data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny – istotna, w szczególności przy postępowaniach sądowych i administracyjnych, gdzie stan prawny i faktyczny nieruchomości ustala się często na określoną w przeszłości datę, jak chociażby przy procedurze ustalania wartości nieruchomości dla potrzeb działu spadku, ustalenia odszkodowania z tytułu jej przejęcia na realizację inwestycji drogowej, czy przy procedurze wyceny dla potrzeb naliczenia opłaty adiacenckiej.
Poza wskazanymi datami, rzeczoznawca może przedstawić inne daty, które w jego opinii były bardzo istotne w danym procesie wyceny.
