Transakcja sprzedaży nieruchomości zwykle wymaga czasu. Nawet jeżeli kupujący i sprzedający dojdą do porozumienia, nie zawsze mogą od razu przystąpić do umowy sprzedaży. Często kupujący potrzebuje czasu na pozyskanie finansowania, sprzedający musi przygotować się na opuszczenie domu, czy mieszkania. Z kolei w przypadku działek niezabudowanych strony często czekają z finalizacją transakcji do czasu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Aby zagwarantować sobie możliwość zawarcia transakcji w przyszłości strony zwierają umowę przedwstępną.
Co powinna zawierać umowa przedwstępna?
Zgodnie z art. 389 § 1 kodeksu cywilnego umowa przedwstępna jest definiowana jako umowa, przez którą strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przyrzeczona). Powinna ona określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej będzie wynikał tylko z zwarcia ważnej umowy przedwstępnej. Z kolei, aby umowę przedwstępną uznać za ważną musi ona zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W szczególności powinna określać przedmiot sprzedaży oraz cenę nieruchomości. Przedmiot umowy należy określić w sposób niebudzący wątpliwości stron oraz pozwalający na identyfikację nieruchomości, zazwyczaj podaje się adres nieruchomości, jej oznaczenia ewidencyjne oraz numer księgi wieczystej.
Kupujący i sprzedający mogą także zawrzeć także inne ustalenia w umowie przedwstępnej, niestanowiące postanowień istotnych. Strony często określają zasady zapłaty ceny, w tym wpłatę części kwoty przy zwieraniu umowy przedwstępnej w formie zadatku lub zaliczki. Kupujący i sprzedający mogą także ustalić warunki zwarcia umowy przyrzeczonej, ewentualne kary umowne, czy umowne prawo odstąpienia.
Istotne zachowanie terminów
Zalecane jest wskazanie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Można wskazać konkretną datę dzienną lub przedział czasowy, w którym powinna zostać sfinalizowana transakcje. Brak wskazania terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie wpływa na ważność umowy przedwstępnej. Należy jednak pamiętać, że zgodnie z art. 389 § 2 kodeksu cywilnego jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Forma umowa przedwstępnej
Umowa przedwstępna może zostać zwarta w dowolnej formie. Jej przygotowania i podpisanie nie wymaga udziału notariusza. Należy jednak pamiętać, że umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego umożliwia żądanie przymusowego zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli kupujący lub sprzedający odmówi przystąpienia do umowy przyrzeczonej, druga strona może wystąpić do sądu z pozwem o złożenie oświadczenia woli. W takiej sytuacji wyrok sądu zadecyduje o finalizacji transakcji. Umowa przedwstępna zawarta w innej formie niż akt notarialny nie wywołuje takiego skutku.
Wykonanie umowy przedwstępnej – jak wygląda?
Wykonanie umowy przedwstępnej polega na zwarciu umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna nie przenosi prawa własności nieruchomości, zobowiązuje jedynie strony do zawarcia umowy przyrzeczonej w przyszłości. To właśnie umowa przyrzeczona stanowi ostatni krok na drodze sprzedaży nieruchomości.
