Prawa rzeczowe regulują wszystkie sprawy dotyczące posiadania rzeczy, zarówno nieruchomości, jak i rzeczy ruchomych. Podstawowym prawem rzeczowym jest prawo własności, które pozwala na wyłączne korzystanie z rzeczy i rozporządzanie nią. A na czym polegają organiczne prawa rzeczowe?
Pojęcie ograniczonych praw rzeczowych
Ograniczone prawa rzeczowe są prawami majątkowymi, które ustanawiane są na rzeczy cudzej. Osoba uprawniona nie staję się właścicielem nieruchomości (w przypadku praw ustanawianych na nieruchomości), ale może z niej korzystać w ograniczony sposób. Katalog ograniczonych praw rzeczowych przedstawiony została w art. 244 kodeksu cywilnego. Obejmuje: użytkowanie, służebność (gruntowa, osobista, przesyłu), zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipotekę. Ograniczone prawa rzeczowe takie jak użytkowanie, służebność i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu pozwalają uprawnionemu na korzystanie z rzeczy. Hipoteka i zastaw to prawa, które umożliwiają zaspokojenie wierzytelności z rzeczy obciążonej.
Jak powstają ograniczone prawa rzeczowe?
Ograniczone prawa rzeczowe mogą powstać w drodze umowy cywilno-prawnej lub w formie jednostronnego oświadczenia właściciela. Do ustanowienia ograniczonych praw rzeczowych stosuje się przepisy o przeniesieniu własności, przy czym forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela nieruchomości. Ograniczone prawa rzeczowe mogą zostać ustanowione także poprzez orzeczenie sądu, ugodę sądową, czy decyzję administracyjną. Mogą również zostać nabyte poprzez zasiedzenie.
Czy ograniczone prawa rzeczowe ujawnia się w księdze wieczystej?
Obowiązek wpisu prawa do księgi wieczystej zależy od jego rodzaju. Prawa takie jak użytkowanie i służebność można ujawnić w dziale III księgi wieczystej „Prawa, roszczenia i ograniczenia”. Wpis ma charakter deklaratoryjny, co oznacza, że ograniczone prawo rzeczowe powstaje i istnieje bez względu na to, czy zostało wpisane do księgi wieczystej. Hipotekę ujawnia się w dziale IV księgi wieczystej „Hipoteki”. Wpis ma charakter konstytutywny, co oznacza, że dokonanie wpisu w księdze wieczystej jest niezbędne i stanowi warunek powstania prawa. Z kolei dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu można założyć księgę wieczystą. Nie jest to jednak obowiązkowe.
Warto pamiętać, że prawa rzeczowe ujawnione w księdze wieczystej mają pierwszeństwo przed prawami rzeczowymi nie ujawnionymi. W przypadku, gdy do księgi wieczystej wpisano kilka praw rzeczowych, decyduje pierwszeństwo wpisu.
Czy można sprzedać nieruchomość obciążoną ograniczonym prawem rzeczowym?
Ograniczone prawa rzeczowe obciążające nieruchomość są z nią związane. Są skuteczne względem każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej. Zbycie nieruchomości nie wpływa na zakres prawa przysługującego osobie uprawnionej. Może ona nadal korzystać ze swojego prawa, nawet gdy dotychczasowy właściciel nieruchomości obciążonej sprzeda ją osobie trzeciej. Nabywając nieruchomość obciążoną ograniczonym prawem rzeczowym trzeba mieć świadomość obowiązków i uciążliwości wynikających ze specyfiki poszczególnych praw. Ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego najczęściej wpłynie na obniżenie wartości nieruchomości.
Kiedy wygasają ograniczone prawa rzeczowe?
Przesłanki wygaśnięcia poszczególnych ograniczonych praw rzeczowych mogą być różne. Niektóre z nich, na przykład użytkowanie, czy służebność osobista wygasają najpóźniej z chwilą śmierci osoby uprawnionej. Przesłanką do wygaśnięcia użytkowania, czy służebności gruntowej może być niewykonywanie przez określony czas. Służebność przesyłu wygasa z chwilą likwidacji przedsiębiorstwa. Hipoteka wygasa w przypadku spłaty zasłużenia. Poza tym ograniczone prawo rzeczowe wygasa jeżeli przejdzie na właściciela rzeczy obciążonej albo jeżeli ten, komu prawo takie przysługuje, nabędzie własność rzeczy obciążonej. Można również zrzec się ograniczonego prawa rzeczowego.
