Nieruchomości stanowią jeden z najważniejszych przedmiotów obrotu gospodarczego. Z punktu widzenia prawnego dzielą się one na szereg rodzajów, z których każdy ma swoją specyfikę. O tym, na czym ona polega, dowiesz się właśnie z niniejszego wpisu.
Co to są nieruchomości?
Musisz wiedzieć, że żaden przepis polskiego prawa nie definiuje wprost, czym są nieruchomości. Najważniejsze, z punktu widzenia prawnego, unormowanie w tym względzie zawiera art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Jakie są rodzaje nieruchomości?
Z powyżej cytowanej normy prawnej wynika, iż nieruchomości dzieli się na:
- gruntowe,
- budynkowe,
- lokalowe.
Źródło: opracowanie własne.
Nieruchomości gruntowe
Nieruchomościami gruntowymi są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności. Stanowią one podstawowy typ nieruchomości.
Musisz przy tym wiedzieć, że pojęcie to jest szersze niż wynika z przytoczonej definicji. Spowodowane to jest faktem, iż znajdujące się na nich i trwale z nimi związane budynki, trwałe urządzenia i rośliny, np. drzewa, jak również prawa związane z własnością nieruchomości są częściami składowymi danego gruntu, należąc do jego właściciela.
Co oznacza trwałe związanie z gruntem?
Wyjaśnił to szczegółowo Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia z dnia 17 stycznia 2020 roku (sygn. akt II OSK 526/18, LEX nr 2785214) wskazując, że „istnienie fundamentów nie jest jedynym wyznacznikiem kwalifikacji prawnej budynku jako trwale związanego z gruntem, ponieważ aktualnie dostępne środki techniczne pozwalają także na zastosowanie innych rozwiązań technicznych (…). Chodzi bowiem o to aby obiekt budowlany opierał się naturalnym siłom przyrody (…) cecha “trwałego związania z gruntem” sprowadza się do posadowienia obiektu na tyle trwale, by zapewnić mu stabilność i możliwość przeciwdziałania czynnikom zewnętrznym, mogącym go zniszczyć lub spowodować przesunięcie czy przemieszczenie na inne miejsce.”
Dodać trzeba, iż również nieruchomości gruntowe, dzielą się na ściśle określone rodzaje, a mianowicie na:
- rolne, które zgodnie z Kodeksem cywilnym stanowią te, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej,
- nierolne, zwłaszcza leśne, będące, jak stanowi ustawa z 28 września 1991 roku o lasach, gruntami o zwartej powierzchni co najmniej 0,1 hektara, pokryte roślinnością leśną (uprawami leśnymi): drzewami i krzewami oraz runem leśnym, Nieruchomością leśną jest też grunt przejściowo pozbawiony roślinności leśnej.
Warto zauważyć, iż zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 28 marca 1988 r. (III CZP 15/88, OSNC 1989/7-8/123) „za nieruchomość gruntową można uznać tylko taką część powierzchni ziemi, która stanowi wyodrębnioną całość”.
Nieruchomości budynkowe
Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane – budynek to obiekt budowlany, który:
- jest trwale związany z gruntem,
- jest wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz
- posiada fundamenty i dach.
Według innej definicji – budynki to zadaszone obiekty budowlane, na trwale połączone z gruntem, wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych oraz przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów mieszkalnych (rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 3 października 2016 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych).
Powinieneś wiedzieć, że nieruchomości budynkowe to budynki, które na mocy szczególnych przepisów nie stanowią części składowej gruntu, będąc odrębnym przedmiotem własności. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku użytkowania wieczystego. Zgodnie z obowiązującymi przepisami – budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
Odrębna własność budynków jest prawem ściśle związanym z prawem użytkowania wieczystego i nie może trwać po jego wygaśnięciu.
Polskie prawo wyróżnia także pojęcia:
- budynki mieszkalne,
- budynki mieszkalne jednorodzinne.
Te pierwsze, to w myśl wskazanego powyżej rozporządzenia, obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych.
Te drugie zaś, to zgodnie z Prawem budowlanym:
- budynki wolno stojące albo w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej,
- służące zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych,
- stanowiące konstrukcyjnie samodzielną całość i w których dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
Nieruchomości lokalowe
Nieruchomości lokalowe stanowią „części budynku”, będące odrębnym przedmiotem własności. Jest to więc zespół pomieszczeń w budynku o jednakowym przeznaczeniu, które są przewidziane do odrębnego użytkowania. W szczególności pojęcie to obejmuje lokale mieszkalne lub użytkowe znajdujące się w danym w budynku.
Zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali samodzielny lokal mieszkalny to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.
Z kolei lokal użytkowy to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi wykorzystywane są zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
Według cytowanego już rozporządzenia Rady Ministrów – lokal użytkowy to część budynku zawierająca jedno pomieszczenie lub ich zespół, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, albo cały budynek, niebędący mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym, a także gospodarczym.
Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal. Należą do nich w szczególności:
- piwnica,
- strych,
- komórka, oraz
- garaż.
Przeczytaj także:
Jakie są metody wyceny nieruchomości?
