Wycena nieruchomości to proces niezwykle istotny zarówno dla właścicieli, inwestorów, jak i profesjonalistów branży nieruchomości. Precyzyjna wycena, przygotowana w oparciu o odpowiednie metody wyceny nieruchomości jest ważnym narzędziem w podejmowania świadomych i trafnych decyzji biznesowych oraz osobistych na rynku nieruchomości. Zapraszam do lektury artykułu, który stanowi przewodnik po podejściach, metodach i technikach wyceny.
Jakie przepisy prawa regulują metody wyceny nieruchomości?
Wycena nieruchomości w Polsce jest uregulowana szczegółowo przez przepisy prawa, które określają podejścia, metody wyceny nieruchomości oraz technik, jakie można stosować w procesie szacowania. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, wyróżniamy cztery podejścia do wyceny: porównawcze, dochodowe, kosztowe oraz mieszane. Każde z nich ma swoje specyficzne zastosowania oraz ustaloną metodykę działania. W niniejszym artykule pragnę zaprezentować kompleksowy przegląd podejść, metod i technik wyceny.
Jak już wspomniano wcześniej, w Polsce podstawowe zasady dotyczące metodologii wyceny nieruchomości zawiera ustawa o gospodarce nieruchomościami (dalej: ustawa), która precyzyjnie określa podejścia stosowane w wycenie nieruchomości. Zgodnie z art. 152 ust. 2 ustawy, wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu czterech podejść, wśród których wyróżniamy podejście: porównawcze, dochodowe, kosztowe oraz mieszane.
Dalsze, bardziej szczegółowe wytyczne w zakresie stosowania poszczególnych podejść zawiera rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (dalej: rozporządzenie). Definiuje ono metody oraz techniki, które mogą być stosowane w poszczególnych podejściach. Wybór podejścia, metody i techniki do wyceny konkretnej nieruchomości zależy od jej specyfiki, celu wyceny oraz dostępności danych. Decyzja należy do rzeczoznawcy majątkowego. Skuteczne zastosowanie wybranego podejścia wymaga nie tylko znajomości metodologii, ale także umiejętności analitycznych i interpretacyjnych rzeczoznawcy majątkowego.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami dodatkowo precyzuje, że przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określana jest wartość rynkowa nieruchomości, a jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Natomiast przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości.
Metody wyceny nieruchomości w pigułce
Poniżej przedstawiono szczegółową klasyfikację podejść, metod i technik wyceny. W dalszej części artykułu przedstawiono przegląd stosowanych podejść, który pozwala na zrozumienie różnych aspektów wyceny nieruchomości w zależności od konkretnych warunków i wymagań dotyczących wyceny.
Źródło: opracowanie własne.
Na czym polega podejście porównawcze?
Podejście porównawcze opiera się na analizie porównawczej nieruchomości wycenianej z innymi nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu na rynku. Podstawową ideą tego podejścia jest określenie wartości nieruchomości poprzez odniesienie się do cen, jakie uzyskano za podobne nieruchomości w analogicznych transakcjach rynkowych. W ramach tego podejścia ceny transakcyjne są korygowane ze względu na różnice między nieruchomościami porównawczymi a nieruchomością wycenianą, uwzględniając również zmiany cen w czasie.
Aby skutecznie zastosować podejście porównawcze, niezbędna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do wycenianej oraz identyfikacja cech tych nieruchomości, które mają istotny wpływ na poziom ich cen.
W podejściu porównawczym stosuje się 3 metody.
- Metoda porównywania parami polega na zestawieniu nieruchomości wycenianej z co najmniej trzema nieruchomościami porównawczymi o zbliżonych cechach rynkowych, które były przedmiotem sprzedaży. Następnie dokonuje się korekt cen transakcyjnych na podstawie różnic w cechach rynkowych.
- Metoda korygowania ceny średniej opiera się na analizie co najmniej kilkunastu nieruchomości o zbliżonych cechach, sprzedanych na badanym rynku nieruchomości. Następnie dokonuje się korekty ceny średniej w oparciu o przyjęte współczynniki korygujące, uwzględniające ocenę wycenianej nieruchomości względem cech rynkowych.
- Metoda analizy statystycznej rynku pozwala na analizę szerokiego zbioru danych rynkowych w celu ustalenia trendów cenowych i identyfikacji czynników wpływających na wartość nieruchomości. Zarezerwowana jest do wyceny nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. 2 ustawy.
Na czym polega podejście dochodowe?
Podejście dochodowe opiera się na założeniu, że wartość nieruchomości wynika z przewidywanego dochodu, jaki może ona generować dla nabywcy. Podejście dochodowe jest szczególnie stosowane przy wycenie nieruchomości przynoszących lub potencjalnie przynoszących dochód. Podstawowym założeniem podejścia dochodowego jest znajomość dochodu, który generuje lub może generować wyceniana nieruchomość z tytułu czynszów najmu lub dzierżawy, czy też dochodów związanych z działalnością prowadzoną na nieruchomości będącej przedmiotem wyceny.
W podejściu dochodowym stosuje się 2 metody.
- Metoda inwestycyjna opiera się na określeniu wartości nieruchomości na podstawie przewidywanych dochodów z tytułu czynszów najmu lub dzierżawy.
- Metoda zysków polega na określaniu wartości na podstawie dochodów osiąganych z działalności prowadzonej na wycenianej nieruchomości.
W każdej z metod podejścia dochodowego, stosuje się 2 techniki wyceny.
- Technika kapitalizacji prostej jest stosowana w przypadku nieruchomości generujących stałe strumienie dochodów przez nieskończony czas.
- Technika dyskontowania strumieni dochodów stosowana jest w sytuacji, gdy dochody z wycenianej nieruchomości ulegają zmianie w przyjętym okresie prognozy.
Źródło: opracowanie własne.
Na czym polega podejście kosztowe?
Podejście kosztowe opiera się na założeniu, że potencjalny nabywca nie zapłaci za nieruchomość więcej niż wyniosą koszty jej odtworzenia przy zastosowaniu takiej samej technologii i funkcji, w tym samym miejscu i o takim samym stopniu zużycia. Jest to podejście wykorzystywane do określenia wartości odtworzeniowej nieruchomości, która odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia.
W podejściu kosztowym stosuje się 2 metody.
- Metoda kosztów odtworzenia pozwala na określenie kosztu odtworzenia wycenianego obiektu, przy zachowaniu tych samych lub zbliżonych technologii, materiałów, rozwiązań konstrukcyjnych i przestrzennych, które zostały wykorzystane w obiekcie stanowiącym przedmiot wyceny.
- Metoda kosztów zastąpienia polega na określeniu kosztów zastąpienia wycenianego obiektu, obiektem o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jednak wykonanych przy użyciu aktualnie stosowanych technologii i materiałów.
W każdej z metod podejścia kosztowego, stosuje się 3 techniki wyceny.
- Technika szczegółowa, w której koszty są określane na podstawie ilości robót budowlanych niezbędnych do wykonania oraz cen jednostkowych tych robót.
- Technika elementów scalonych, w której koszty są określane na podstawie ilości i cen scalonych elementów robót budowlanych.
- Technika wskaźnikowa, która polega na ustaleniu kosztu odtworzenia jako iloczynu ceny wskaźnikowej i ilość jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona.
Na czym polega podejście mieszane?
Podejście mieszane może być wykorzystane do określenia wartości rynkowej nieruchomości w sytuacji, gdy nie można zastosować jednoznacznie podejścia porównawczego lub dochodowego. W podejściu mieszanym wykorzystuje się metody stosowane w podejściu porównawczym, dochodowym lub kosztowym. Integracja różnych metod pozwala na uwzględnienie różnorodnych czynników wpływających na wartość nieruchomości.
W podejściu mieszanym stosuje się 3 metody.
- Metoda pozostałościowa stosowana jest do określenia wartości rynkowej nieruchomości, jeśli planowane są prace budowlane, takie jak budowa, odbudowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa, montaż lub remont obiektu budowlanego na tej nieruchomości.
- Metoda kosztów likwidacji znajduje zastosowanie, gdy części składowe gruntu mają być likwidowane. Wykorzystanie tej metody do określenia wartości rynkowej nieruchomości wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym.
- Metoda wskaźników szacunkowych gruntów stosowana jest przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne i leśne w przypadku braku transakcji rynkowych.
W artykule omówiono różnorodne podejścia, metody wyceny i techniki stosowane w procesie szacowania nieruchomości. Jednak wycena nieruchomości to nie tylko techniczne zadanie, ale również sztuka oparta na rzetelnej analizie, doświadczeniu i wiedzy specjalistycznej. Zachęcam do zgłębiania tematu wyceny nieruchomości, po więcej przydatnych informacji zapraszam na naszego bloga.
Jeżeli chcesz podejmować świadome i oparte na solidnych podstawach decyzje dotyczące Twoich inwestycji i działań na rynku nieruchomości zapraszam do skorzystania z profesjonalnych usług rzeczoznawców majątkowych.
