Pojęcie umowa urbanistyczna pojawiło się na naszym blogu w artykule poświęconym Zintegrowanemu Planowi Inwestycyjnemu (ZPI) i odnosi się do reformy planowania i zagospodarowania przestrzennego. Zawarcie tej umowy stanowi jeden z etapów procedury uzyskania takiego ZPI. W dzisiejszym wpisie omówimy szerzej definicję i znaczenie umowy urbanistycznej, w tym niezbędne jej elementy.
Co to jest umowa urbanistyczna?
Umowa urbanistyczna to nowe narzędzie prawne pozwalające na uregulowanie stosunków pomiędzy gminą a inwestorem w zakresie realizacji przez inwestora inwestycji uzupełniającej i stanowi jeden z elementów procedury uzyskiwania Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego.
Umowę urbanistyczną z gminą zawiera się w formie aktu notarialnego, a załącznikiem do niej jest między innymi projekt Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego. Podmiotem występującym w imieniu gminy jako strony umowy jest, w świetle przepisów, wójt (burmistrz, prezydent miasta), zaś drugą stroną umowy jest inwestor. Dopuszczalne jest, aby umowa urbanistyczna z gminą została zawarta przez kilku inwestorów (w samej procedurze dotyczącej ZPI może uczestniczyć więcej niż jeden inwestor, była o tym mowa w poprzednim artykule).
Zawarcie umowy urbanistycznej w toku postępowania z wniosku inwestora o uchwalenie ZPI jest obowiązkowe. Jej obligatoryjne elementy stanowią w szczególności ustalenia dotyczące zakresu, specyfikacji technicznej i terminu wykonania niezbędnych robót budowlanych oraz terminu przekazania gminie wybudowanych obiektów lub urządzeń. Umowa urbanistyczna może przewidywać etapowanie wykonywania robót budowlanych. Ustalenia te dokonywane są zgodnie z miejscowym planem rewitalizacji.
Jakie mogą być zobowiązania inwestora wynikające z umowy urbanistycznej?
Umowa urbanistyczna zobowiązuje zarówno gminę, jak i inwestora do realizacji określonych zadań i celów związanych z planowaną inwestycją. W szczególności należy zwrócić uwagę na zobowiązania inwestora, które mogą obejmować między innymi:
- przekazanie nieruchomości stanowiących część przedmiotu inwestycji głównej;
- pokrycie całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej, w tym do zapłaty ceny za nieruchomość należącą do osoby trzeciej, która zdecyduje się zbyć ją na rzecz gminy;
- pokrycie całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego, w tym kosztów realizacji roszczeń, takich jak odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości czy szkody wynikającej z ograniczenia możliwości korzystania z gruntu, zgodnie z art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności ust. 1 i 3 cytowanego poniżej przepisu:
Art. 36 ust. 1. Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z uwzględnieniem ust. 2 i art. 37¹ ust. 1, żądać od gminy albo od władającego terenem zamkniętym, jeżeli uchwalenie planu lub jego zmiana spowodowane były potrzebami obronności i bezpieczeństwa państwa:
1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
2) wykupienia nieruchomości lub jej części.
Art. 36 ust. 3. Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.
Warto zaznaczyć, że zobowiązania inwestora mogą być zróżnicowane, bowiem zależą od konkretnej umowy, rodzaju planowanej inwestycji i ustaleń między stronami umowy urbanistycznej. Dlatego też przed zawarciem umowy inwestor powinien dokładnie zapoznać się z jej treścią oraz ewentualnymi zobowiązaniami, które wynikają z umowy urbanistycznej.
Jakie mogą być zobowiązania gminy wynikające z umowy urbanistycznej?
Zawierając umowę urbanistyczną, gmina może, między innymi:
- zobowiązać się w szczególności do realizacji inwestycji uzupełniającej, jeżeli wchodzi ona w zakres zadań własnych gminy;
- zwolnić w całości lub w części inwestora z opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.
Jakie są skutki prawne umowy urbanistycznej?
Umowa urbanistyczna to obligatoryjny element procedury uchwalenia ZPI. Skutki prawne umowy urbanistycznej następują z dniem wejścia w życie Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego w brzmieniu określonym w załączniku do umowy urbanistycznej.
Istotną kwestią wpływającą na byt umowy urbanistycznej jest ZPI – jeśli plan zostanie uchylony, zmieniony lub zostanie stwierdzona jego nieważność przed upływem 5 lat od dnia jego wejścia w życie, strony umowy urbanistycznej mogą odstąpić od umowy w terminie 6 miesięcy od tej daty.Co więcej, do momentu zawarcia umowy urbanistycznej wójt (burmistrz, prezydent miasta) może odstąpić od negocjacji, informując o tym radę gminy, co może powodować ryzyko poniesienia przez inwestora kosztów bez pewności, że umowa faktycznie zostanie zawarta.
Podsumowując, umowa urbanistyczna stanowi istotny element procesu inwestycyjnego oraz planowania przestrzennego, wpływając na kształtowanie przestrzeni miejskiej oraz realizację inwestycji. Warto zatem zrozumieć jej znaczenie oraz zasady funkcjonowania, aby efektywnie współpracować z organami administracji oraz inwestorami w procesie planowania i realizacji inwestycji. Jeśli potrzebujesz wsparcia doświadczonego rzeczoznawcy majątkowego, skontaktuj się z nami.
Może Cię zainteresować:
Nowe definicje w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Czy Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI) będzie rozwiązaniem korzystnym dla inwestorów?
