Ocena mocnych i słabych stron danego przedsięwzięcia to niesamowicie istotny krok niemal w każdym przypadku. W tym celu bardzo często wykonuje się analizę SWOT, która jest bardzo przydatnym narzędziem również w odniesieniu do nieruchomości – warto ją wykonać zarówno w przypadku zakupu, jak i sprzedaży.
Analiza SWOT w pigułce
O analizie SWOT słyszał prawdopodobnie każdy. Obecna formuła, choć powstała stosunkowo dawno (w latach 70. XX wieku), jest bardzo często stosowana i – w swojej niezmienionej formie – sprawdza się na bardzo wielu płaszczyznach. Została stworzona na potrzeby analizy strategicznej przedsiębiorstwa, ale dziś jest wykorzystywana niemal wszędzie – również w branży nieruchomości. Jej nazwa pochodzi z języka angielskiego, od pierwszych liter słów, które odgrywają ogromne znaczenie w całym przebiegu analizy:
- S – Strenghts – mocne strony
- W – Weaknesses – słabe strony
- O – Opportunities – szanse
- T – Threats – zagrożenia
Mocne i słabe strony identyfikuje się w odniesieniu do analizowanej nieruchomości, natomiast szanse i zagrożenia upatruje się w otoczeniu.
Analiza SWOT nieruchomości
Na rynku nieruchomości analizę SWOT wykonuje się najczęściej przy ocenie mieszkań i domów, zarówno przez sprzedających, jak i kupujących. Do mocnych stron mieszkania można zliczyć na przykład wysoki standard wykończenia, korzystny układ funkcjonalny, położenie w atrakcyjnym budynku, wyposażonym w windę, na strzeżonym osiedlu. Atutem będzie na pewno duży balkon, czy pomieszczenia przynależne. W przypadku nieruchomości zabudowanej domem do mocnych stron zliczyć można stan techniczny i standard wykończenia budynku oraz dużą i atrakcyjnie zagospodarowaną działkę. W obu przypadkach mocną stroną będzie atrakcyjna lokalizacja, sąsiedztwo terenów rekreacyjnych, dobry dostęp do komunikacji i usług.
Wśród słabych stron mieszkania wymienia się najczęściej niekorzystną ekspozycję, niefunkcjonalny rozkład, zbyt małe pokoje, brak okna w kuchni, czy brak pomieszczeń przynależnych. W odniesieniu do nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym będą to takie cechy jak: słaby stan techniczny, nieatrakcyjna architektura, bardzo mała działka. Słabą stroną domu i mieszkania będzie lokalizacja w pobliżu głównej ulicy, torów kolejowych, czy innych źródeł hałasu. Problemem będzie również nieuregulowany stan prawny nieruchomości.
Szansą nieruchomości w segmencie mieszkań, czy domów będzie rozwój dzielnicy, w której zlokalizowana jest nieruchomość, na przykład rewitalizacja istniejącej zieleni, odnowienie nawierzchni dróg i chodników, planowana rozbudowa drogi dojazdowej, budowa linii tramwajowej, budowa parku, placów zabaw, szkoły, czy przedszkola. Szansą będzie także duży popyt zgłaszany na rynku na konkretne mieszkania, czy domy.
Wśród zagrożeń należy wskazać między innymi na realizację w sąsiedztwie nieruchomości inwestycji generujących hałas i zanieczyszczenie powietrza oraz obniżających estetykę otoczenia, na przykład: budowa drogi szybkiego ruchu, zakładu przemysłowego, linii elektroenergetycznej wysokiego napięcia. Zagrożeniem może być także budowa nowych mieszkań, czy domów, które będą konkurencyjne w stosunku do analizowanej nieruchomości, co w przyszłości może utrudnić jej sprzedaż, czy wynajem. Zagrożeniem będzie także kryzys na rynku nieruchomości powodujący spadek popytu. W przypadku nieruchomości komercyjnych, analiza SWOT może być dobrym punktem wyjścia do bardziej zaawansowanych analiz, na przykład opłacalności inwestycji, czy HBU (highest and best use).
Analiza SWOT nieruchomości – kiedy i po co się ją wykonuje?
Podstawowym celem analizy SWOT jest ocena stanu danej nieruchomości i określenie jej pozycji na rynku. Jest to narzędzie pozwalające na uporządkowanie informacji o nieruchomości, identyfikację problemów i wskazanie priorytetów rozwoju. Rzetelnie i obiektywnie wykonana analiza SWOT pozwoli na poznanie potencjału nieruchomości oraz dostarczy informacji na temat jej słabych stron. Warto ją wykonać zarówno przy sprzedaży, jak również przy zakupie nieruchomości. Dzięki niej sprzedający oceni konkurencyjność mieszkania, czy domu na rynku i przygotuje dobrą strategię promocji. Potencjalny kupiec może dokładnie przyjrzeć się wszystkim wadom i zaletom nieruchomości, co pozwoli mu uspokoić emocje i początkową fascynację, a w efekcie podjąć decyzję zakupową opartą na cechach nieruchomości i jej otoczenia, a nie intuicji. Dla obu stron będzie to dobre przygotowanie do ewentualnych negocjacji.
Jakie są wady i zalety analizy SWOT?
Analiza SWOT to proste i uniwersalne narzędzie do analizy nieruchomości, usprawniające podejmowanie decyzji. Nie wymaga stosowania żadnych programów, ani znajomości rozbudowanych algorytmów. Wystarczy kartka i długopis. To są niewątpliwie jej największe zalety. Warto mieć jednak na uwadze, że, pomimo stosowania jej od wielu lat, analiza SWOT nie jest rozwiązaniem idealnym – szczególnie wtedy, gdy wykonuje ją osoba emocjonalnie zaangażowana w proces zakupu, czy sprzedaży nieruchomości. Wynika to z faktu, iż często jest to opinia subiektywna. Sprzedający mają tendencje do przeceniania mocnych stron i szans oraz do niedoszacowania słabych stron i zagrożeń. Kupujący często odwrotnie. Zakup domu, czy mieszkania jest procesem skomplikowanym, wymagającym rozpatrzenia wszelkich za i przeciw – właśnie dlatego nie zawsze ustalanie kosztów, negocjacje ceny oraz podejmowanie decyzji inwestycyjnych to działania, które warto wykonywać samodzielnie. Niekiedy zdecydowanie lepszym wyborem jest skorzystanie z usług doświadczonego rzeczoznawcy majątkowego, który przeprowadzi rzetelną i przejrzystą analizę danej inwestycji oraz skorzysta z najnowszych informacji.
Głębsze zastanowienie się nad wszystkimi wadami i zaletami danej nieruchomości to istotny etap na drodze do dobrej inwestycji. Zadbaj o swoje finanse i nie podejmuj pochopnych decyzji – gwarantujemy, że wyjdzie Ci to na dobre.
