Inwestorzy często zastanawiają się czy mogą nabyć nieruchomość rolną nie będąc rolnikiem. Odpowiedzieć można – i nie, i tak. Nie, ponieważ co do zasady nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny. Tak, ponieważ są odstępstwa od tej zasady.
Co to jest nieruchomość rolna?
Zasady obrotu nieruchomościami rolnymi reguluje ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Nieruchomość rolna, w ujęciu ww. ustawy to nieruchomość rolna w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego w całości na cele inne niż rolne. Według Kodeksu cywilnego nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
Jakie są zasady zakupu nieruchomości rolnych w Polsce?
Co do zasady, nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny. W świetle prawa rolnikiem indywidualnym jest osoba, która posiada gospodarstwo rolne, w którym powierzchnia gruntów rolnych wynosi minimum 1 ha, uzyskała odpowiednie kwalifikacje rolnicze i samodzielnie prowadzi gospodarstwo rolne.
Ustawa wprowadza jednak wyłączenia i wyjątki od zasady ogólnej. Spod przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wyłączone są m.in. nieruchomości rolne: o powierzchni mniejszej niż 0,3 h, stanowiące drogi wewnętrzne oraz takie, które w dniu 30 kwietnia 2016 r. w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są na cele inne niż rolne.
Wśród wyjątków dopuszczających możliwość nabycia nieruchomości rolnej przez osobę nie będącą rolnikiem indywidualnym można wymienić m.in.:
- nabycie przez osoba bliską zbywcy (małżonek, zstępni, wstępni, rodzice, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, pasierbi, przysposobieni lub przysposabiający);
- zakup nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha;
- nabycie w wyniku zniesienia współwłasności, działu spadku lub podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa.
Jakie są formalności przy zakupie działki rolnej o powierzchni poniżej 1 ha?
Jak wcześniej wskazano, osoba nie będąca rolnikiem indywidualnym może nabyć nieruchomość rolną o powierzchni poniżej 1 ha. Trzeba jednak pamiętać, że w takiej sytuacji będzie przysługiwało prawo pierwokupu jej dzierżawcy (w określonych przypadkach), a w przypadku braku uprawnionego do pierwokupu dzierżawcy – Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR) działającemu na rzecz Skarbu Państwa. Procedura zakupu takiej nieruchomości wymaga, w pierwszej kolejności, zawarcia warunkowej umowy sprzedaży. Umowa zawierania jest oczywiście pomiędzy sprzedającym i kupującym, którzy określają pomiędzy sobą warunki transakcji. Następnie umowa przesyłana jest do KOWR, który w ciągu miesiąca musi podjąć decyzją w zakresie wykonania prawa pierwokupu.
Jeżeli KOWR nie skorzysta z przysługującego prawa, sprzedający i kupujący będą mogli sfinalizować transakcję zawierając umowę przeniesienia własności. Gdy KOWR zdecyduje się na wykonanie prawa pierwokupu, poprzez złożenie odpowiedniego oświadczenia nabywa nieruchomość na warunkach ustalonych przez strony w warunkowej umowie sprzedaży.
Czy można nabyć działkę rolną o powierzchni powyżej 1 ha?
Jeżeli nabywca nieruchomości rolnej nie jest rolnikiem indywidualnym, chcąc kupić działkę rolną o powierzchni powyżej 1 ha będzie musiał wcześniej uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR. Zgoda wydawana jest w drodze decyzji administracyjnej. Należy pamiętać, że brak takiej zgody jest jednoznaczny z nieważnością umowy sprzedaży nieruchomości rolnej.
Jakie są obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej?
Nabywca nieruchomości rolnej ma obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego (nabywca będący osobą fizyczną – osobiście) przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia tej nieruchomości. W tym czasie nie może sprzedać nieruchomości ani oddać innym osobom w posiadanie. W szczególnie uzasadnionych przypadkach Dyrektor KOWR może zezwolić na wcześniejszą sprzedaż nieruchomości. Od powyższych zasad są liczne wyjątki, przede wszystkim nie dotyczą one nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 1 ha, położonych w granicach administracyjnych miasta.
Podejmując decyzje inwestycyjne dotyczące nieruchomości rolnych warto zasięgnąć porady specjalisty z zakresu prawa nieruchomości.
