Użytkownik wieczysty zobowiązany jest do uiszczania opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego. Wysokość tej opłaty podlega aktualizacji w przypadku zmiany wartości nieruchomości. Zaktualizowana opłata może zostać pomniejszona o wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na nieruchomość.
Zmiana wartości nieruchomości
Zasady aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości określają przepisy art. 77 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn.) Co do zasady wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej podlega aktualizacji, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Może się zdarzyć, że zmiana wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, a w szczególności wzrost wartości nieruchomości gruntowej, będzie wynikiem działań podjętych przez użytkownika wieczystego i będzie wynikała z nakładów jakich dokonał na nieruchomości.
Jakie nakłady można zaliczyć na poczet opłaty rocznej?
Nie wszystkie nakłady dokonane przez użytkownika wieczystego mogą zostać zaliczone przy aktualizacji opłaty rocznej. Na poczet różnicy pomiędzy zaktualizowaną i dotychczasową opłatą można zliczyć dwie grupy nakładów:
- nakłady poniesione na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, o których mowa w 143 ust. 2 ugn., wybudowanych z udziałem środków, o których mowa w art. 143 ust. 1 ugn. (art. 77. ust. 4 ugn.),
- nakłady konieczne wpływające na cechy techniczno-użytkowe gruntu, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej (art. 77 ust. 6 ugn.).
Co obejmują nakłady na infrastrukturę?
Pojęcie budowy urządzeń infrastruktury technicznej definiuje art. 143 ust. 2 ugn., zaliczając do tych urządzeń budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Natomiast art. 143 ust. 1 ugn wskazuje, że chodzi tylko o takie urządzenia, które zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi.
Czy wszystkie nakłady na budowę urządzeń infrastruktury technicznej mogą zostać zliczone na poczet opłaty?
Nie wszystkie nakłady poczynione na budowę urządzeń infrastruktury technicznej mogą zostać rozliczone przy aktualizacji. Na poczet wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu można zaliczyć nakłady na infrastrukturę publiczną. Taką interpretację art. 143 ust. 1 ugn przedstawił Sąd Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu do wyroku z dnia 19.02.2019 r. (sygn. akt V ACa 856/17), gdzie stwierdził, że „celem regulacji, związanej z rozliczeniem nakładów użytkownika wieczystego na budowę urządzeń infrastruktury technicznej jest zracjonalizowanie obciążeń użytkowników wieczystych nieruchomości tak, aby nie ponosili oni negatywnych skutków udziału finansowego w inwestycjach w publiczną infrastrukturę i wykluczenie sytuacji, w której ponoszą oni koszty w formie nakładu na powstanie tej infrastruktury, a jednocześnie obciąża ich obowiązek uiszczania zwiększonych obciążeń finansowych (wyższej opłaty rocznej), wynikający ze wzrostu wartości nieruchomości gruntowej na skutek lepszego uzbrojenia technicznego terenu. Z tej przyczyny wartość nakładów na infrastrukturę techniczną podlega zaliczeniu na poczet wzrostu opłat za użytkowanie wieczyste”. Jednocześnie w ww. wyroku Sąd pokreślił, że „takiego charakteru nie mają natomiast inwestycje w uzbrojenie własnej nieruchomości, które nie mieszczą się w pojęciu nakładów na budowę infrastruktury. W orzecznictwie podkreśla się zatem, że drogi wewnętrzne, sieci kanalizacyjne, przyłącza itp. ulokowane na nieruchomości wieczystego użytkownika nie stanowią nakładów wskazanych w art. 77 ust. 4 u.g.n. (…) Nakłady w postaci wewnętrznej infrastruktury technicznej, dróg wewnętrznych, parkingów, placów manewrowych oraz ich odwodnienia, oświetlenia terenu, chodników i opasek przy budynkach, czy podziemnych zbiorników (ppoż. i retencyjnych) nie mają również charakteru nakładów koniecznych w rozumieniu art. 77 ust. 6 u.g.n.”
Co to są nakłady koniczne?
Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie definiują pojęcia nakładów koniecznych. Odwołując się do kodeksu cywilnego nalży przyjąć, że są to wydatki, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania, zgodnie z jej przeznaczeniem. Aby nakłady mogły zostać uznane za koniczne muszą one być niezbędne do korzystania z gruntu, najczęściej zlicza się do nich nakłady na poprawę cech techniczno-użytkowych gruntu (np.: poprawa warunków gruntowo-wodnych, poprawa ukształtowania terenu, usunięcie zanieczyszczeń i zaśmiecenia, rekultywacja terenu, rozbiórka naniesień). Aby nakłady konieczne mogły być rozliczone przy aktualizacji opłaty rocznej muszą przyczyniać się do wzrostu wartości nieruchomości.
Jak wycenić wartość nakładów?
Sposób określania wartości ww. nakładów określają przepisy § 28 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wyceny może dokonać rzeczoznawca majątkowy.
