Powierzchnia użytkowa to parametr, który każdy rzeczoznawca majątkowy musi rozumieć nie tylko w kontekście technicznym, ale przede wszystkim prawnym i praktycznym. Wpływa ona bezpośrednio na wycenę nieruchomości, ustalenie ceny transakcyjnej, rozliczenia z deweloperem, zakres dokumentacji projektowej, a także na jakość obsługi klienta – zwłaszcza w sytuacjach spornych. W tym artykule wyjaśniam, jak poprawnie mierzyć powierzchnię użytkową lokali i domów jednorodzinnych, zgodnie z aktualnie obowiązującymi normami i przepisami.
Powierzchnia użytkowa w dokumentach formalnych
W przypadku mieszkań sprzedawanych na rynku pierwotnym, obowiązek podawania powierzchni użytkowej wynika z przepisów prawa – m.in. w prospekcie informacyjnym i umowie deweloperskiej. Co ważne, dokumenty te muszą zawierać informację o tym, według której normy powierzchnia została obliczona. Nie jest to kwestia drugorzędna – przyjęta norma może decydować nawet o kilku procentach różnicy w powierzchni, a to oznacza realne różnice w cenie i podstawę do ewentualnych roszczeń.
Polskie Normy – obowiązkowe czy dobrowolne?
Zgodnie z ustawą o normalizacji, Polskie Normy co do zasady mają charakter dobrowolny. Jednak w przypadku wyznaczania powierzchni użytkowej sytuacja wygląda inaczej – aktualne rozporządzenie w sprawie projektu budowlanego wprost wskazuje obowiązek stosowania konkretnej wersji normy PN-ISO. To oznacza, że nie ma pełnej dowolności w doborze metodologii – należy sięgać po standard wynikający z przepisów obowiązujących w momencie składania projektu.
Od normy z lat 70. po aktualne wytyczne – jak zmieniała się metodologia?
W starszych dokumentach technicznych często spotyka się jeszcze normę PN-70/B-02365, która definiowała powierzchnię użytkową jako sumę powierzchni pomieszczeń liczonych po wewnętrznym obrysie ścian. Pomiar prowadzono na poziomie podłogi, a powierzchnię pod skosami obliczano proporcjonalnie – z pełnym uwzględnieniem powierzchni przy wysokości powyżej 2,2 m.
W 1997 r. pojawiła się norma PN-ISO 9836:1997, która wprowadziła pojęcie kondygnacji netto i powierzchni użytkowej jako tej dostępnej do wykorzystania przez użytkownika. Do powierzchni użytkowej zaliczano także powierzchnie pod ściankami działowymi – niezależnie od ich charakteru. Brak było jednoznacznych wytycznych dotyczących skosów.
Znaczącą zmianę przyniosła norma PN-ISO 9836:2015-12, która odcięła się od wcześniejszego podejścia do ścianek działowych i wprowadziła pojęcie ścianek „lekkich”, które można zdemontować bez naruszania konstrukcji. To jedynie pod nimi dopuszczalne jest liczenie powierzchni użytkowej. Ponadto ustalono, że powierzchnia pod skosami poniżej 1,9 m nie jest wliczana.
Obecnie obowiązującą i najdokładniejszą wersją jest PN-ISO 9836:2022-07, która rozwija zasady z normy 2015 i precyzuje katalog pomieszczeń zaliczanych do powierzchni użytkowej. Kluczowym kryterium jest przeznaczenie i dostępność dla użytkownika końcowego. Wykluczone są wszelkie powierzchnie techniczne, piwnice, garaże czy kotłownie – nawet jeśli znajdują się w bryle budynku.
Ścianki działowe – wliczać czy nie?
W normie PN-70 oraz w wersji ISO z 1997 roku powierzchnia pod ściankami działowymi była liczona zawsze – niezależnie od ich konstrukcji. W wersji z 2015 i 2022 roku zmieniono to podejście: wliczamy tylko powierzchnię pod ściankami lekkimi, czyli takimi, które można zdemontować bez ingerencji w konstrukcję. Powierzchni pod ścianami trwałymi – np. murowanymi – nie wlicza się do powierzchni użytkowej.
Powierzchnia użytkowa w lokalu mieszkalnym – co się wlicza, a co nie?
Według aktualnych norm PN-ISO 9836:2015-12 oraz PN-ISO 9836:2022-07 do powierzchni użytkowej zalicza się tylko te pomieszczenia, które mają charakter użytkowy i są dostępne dla użytkownika końcowego. Oznacza to, że:
wlicza się powierzchnię takich pomieszczeń jak: pokoje, kuchnia, łazienka, garderoba, schowki, komunikacja wewnętrzna;
nie wlicza się: balkonu, loggii, tarasu, piwnicy przynależnej, komórki lokatorskiej poza lokalem, pomieszczeń technicznych i powierzchni pod trwałymi ścianami działowymi;
powierzchnia pod skosami liczona jest tylko w części o wysokości co najmniej 1,9 m;
powierzchnia pod ściankami działowymi jest wliczana wyłącznie w przypadku ścianek lekkich (typu przepierzenia), które można usunąć bez prac budowlanych.
W lokalach mieszkalnych rzadziej występują pomieszczenia, których klasyfikacja budzi wątpliwości (np. kotłownie czy garaże), dlatego w większości przypadków zakres powierzchni użytkowej jest stosunkowo łatwy do ustalenia.
Powierzchnia użytkowa w domu jednorodzinnym – co się wlicza, a co nie?
Choć przepisy nie różnicują wprost metod pomiaru dla lokali i domów, praktyka pomiaru domów jednorodzinnych budzi więcej kontrowersji, zwłaszcza w kontekście takich przestrzeni jak garaż, kotłownia, piwnica, strych, pomieszczenia techniczne czy klatka schodowa.
W świetle norm PN-ISO 9836:2015-12 i 2022-07 do powierzchni użytkowej domu zalicza się wyłącznie pomieszczenia służące użytkownikowi końcowemu do celów mieszkalnych lub gospodarczych. Oznacza to, że:
nie wlicza się powierzchni garażu – nawet jeśli znajduje się w bryle budynku;
nie wlicza się pomieszczeń technicznych i kotłowni;
piwnice i strychy nieużytkowe są wykluczone, chyba że pełnią funkcję użytkową (np. pokój hobby, biuro);
powierzchnia pod skosami liczona jest tylko w części o wysokości co najmniej 1,9 m;
powierzchnia pod ściankami działowymi wliczana jest tylko wtedy, gdy są to lekkie przegrody możliwe do demontażu bez prac budowlanych.
Czy klatka schodowa w domu jednorodzinnym to powierzchnia użytkowa?
To pytanie budzi wiele wątpliwości, a odpowiedź zależy od konstrukcji klatki schodowej i zastosowanej normy.
W starszych normach – PN-70 oraz PN-ISO 9836:1997 – klatkę schodową można było częściowo wliczać, najczęściej tylko w jednej kondygnacji. Takie rozwiązanie miało zapobiegać podwójnemu naliczaniu tej samej przestrzeni.
Jednak w obowiązujących dziś normach – PN-ISO 9836:2015-12 oraz 9836:2022-07 – sytuacja wygląda inaczej. Klatka schodowa nie jest traktowana jako powierzchnia użytkowa, jeśli pełni wyłącznie funkcję komunikacyjną (czyli łączy kondygnacje, ale nie jest częścią pomieszczenia użytkowego).
Zatem:
jeśli klatka schodowa jest wydzielonym pomieszczeniem, nie wliczamy jej;
jeśli schody są częścią salonu lub otwartej przestrzeni, mogą zostać zaliczone do powierzchni użytkowej – jako część tego pomieszczenia.
W razie wątpliwości należy ocenić, czy dana przestrzeń pełni funkcję użytkową, a nie tylko komunikacyjną – i na tej podstawie podjąć decyzję o jej uwzględnieniu.
Na zakończenie…
Na zakończenie…Powierzchnia użytkowa to więcej niż tylko liczba w ogłoszeniu. To efekt norm, pomiarów, interpretacji… i odrobiny zdrowego rozsądku. Zanim coś „wliczysz” lub „odetniesz”, warto zapytać: czy ta przestrzeń naprawdę służy codziennemu użytkowi, czy tylko wypełnia pustkę między ścianami?
Bo w nieruchomościach – jak w życiu – nie wszystko da się zmierzyć linijką. Ale dobrze jest wiedzieć, gdzie ją przyłożyć 🙂
Przeczytaj także:
Rzeczoznawca majątkowy – czy to zawód dla ciebie?
