Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI) to nowe narzędzie przewidziane reformą planowania przestrzennego. To szczególny rodzaj planu miejscowego uchwalany przez radę gminy na wniosek inwestora. W dzisiejszym artykule omówimy procedurę uchwalenia Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego i odpowiemy na pytanie, czy ta zmiana będzie korzystna dla inwestorów.
ZPI – charakterystyka nowego narzędzia w planowaniu przestrzennym
Procedurę uchwalenia ZPI inicjuje wniosek inwestora. Jest on składany do rady gminy za pośrednictwem wójta, burmistrza albo prezydenta miasta.
ZPI obejmuje obszar inwestycji głównej (np. zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej) oraz inwestycji uzupełniającej (np. zieleń publiczna czy obiekty sportowe służące inwestycji głównej).
ZPI jest szczególną formą planu miejscowego, dlatego też jego uchwalenie powoduje utratę mocy obowiązujących planów miejscowych lub ich części odnoszących się do terenu objętego ZPI.
Podstawowym celem ZPI jest usprawnienie procesu realizacji inwestycji i zwiększenie współpracy pomiędzy gminami a inwestorami.
Procedura krok po kroku – najpierw wniosek o ZPI
Jak wspomnieliśmy wyżej, procedurę uchwalenia Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego inicjuje inwestor. Do wniosku o ZPI należy dołączyć projekt takiego planu – niedopełnienie tego obowiązku będzie skutkować wezwaniem inwestora do uzupełnienia braków w terminie nie dłuższym niż 14 dni, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpoznania.
Dokument musi spełniać warunki stawiane projektowi miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym uwzględniać przepisy rozporządzenia w sprawie sposobu przygotowania projektu planu miejscowego.
Kompletny wniosek jest przekazywany radzie gminy, a od 1 stycznia 2026 roku będzie również udostępniany w stworzonym Rejestrze Urbanistycznym.
O złożeniu wniosku o ZPI, wójt poinformuje mieszkańców gminy, a następnie rada gminy podejmie decyzję co do wyrażenia zgody na przystąpienie do sporządzenia ZPI. Jeśli takiej zgody nie wyrazi, procedura zakończy się.
Negocjacje i konsultacje społeczne
Po wyrażeniu przez radę gminy zgody na przystąpienie do sporządzenia ZPI, następuje etap negocjacji w zakresie projektu umowy urbanistycznej i projektu ZPI.
Uwzględniając rezultat negocjacji, wójt nanosi zmiany do projektu i uzasadnia je, a także sporządza projekt umowy urbanistycznej. Te dokumenty podlegają ogłoszeniu w Rejestrze Urbanistycznym wraz z prognozą oddziaływania na środowisko, jeśli taka jest wymagana na mocy obowiązujących przepisów.
Kolejnym krokiem, jeśli chodzi o procedurę uchwalenia ZPI, jest wystąpienie przez wójta o opinie i uzgodnienia do planu do odpowiednich organów, a następnie ogłoszenie rozpoczęcia konsultacji społecznych ZPI. Uwzględniając wyniki uzgodnień, uzyskanych opinii i konsultacji, wójt nanosi zmiany do planu.
Umowa urbanistyczna
Kolejnym etapem procedury uzyskania ZPI jest umowa urbanistyczna sporządzana w formie aktu notarialnego. Obejmuje ona swoim zakresem zasady i warunki realizacji inwestycji głównej i uzupełniającej, a także zobowiązania stron umowy, którymi są:
- gmina, w imieniu której działa wójt, burmistrz albo prezydent miasta,
- inwestor.
Załącznikiem do umowy urbanistycznej jest projekt ZPI.
O tym, co powinna, a co może zawierać umowa urbanistyczna, będzie mowa w kolejnych artykułach dotyczących reformy planistycznej. Skutki prawne umowy urbanistycznej powstają z dniem wejścia w życie ZPI w brzmieniu określonym w załączniku do umowy urbanistycznej.
Jakie jest skutek uchwalenia ZPI?
Rada gminy przyjmuje ZPI uchwałą.
W planie określa się również okres vacatio legis, tj. okres, po jakim ZPI wchodzi w życie po publikacji w Dzienniku Urzędowym Województwa.
Wejście w życie planu niesie za sobą utratę mocy obowiązującej planów miejscowych lub ich części odnoszących się do terenu objętego ZPI oraz aktualizację praw i obowiązków wynikających z umowy urbanistycznej, wcześniej umowa nie wywołuje skutków prawnych.
Czy procedura uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego jest atrakcyjna dla inwestorów?
Procedura uchwalania ZPI ma w swoich założeniach usprawnić realizację inwestycji. To, czy jako nowe narzędzie przewidziane w reformie planistycznej będzie ona często stosowana, jest na razie trudno ocenić.
Z jednej strony niewątpliwie korzystnym i dobrym posunięciem jest możliwość zaangażowania w uchwalenie ZPI kilku inwestorów, którzy złożyli jeden wniosek albo prowadzenia procedury uchwalenia jednego ZPI na podstawie kilku oddzielnych wniosków. Takie rozwiązanie pozwoli na połączenie sił przez inwestorów, którzy dysponują gruntami pod nową zabudowę, ale nie są w stanie pokryć kosztów realizacji wszystkich inwestycji uzupełniających.
Z drugiej jednak strony,przygotowania projektu planu spoczywają na inwestorze; ponosi on też koszty sporządzenia projektu załączanego do wniosku. Co ważne, nawet zawarcie umowy urbanistycznej nie będzie dawać inwestorom gwarancji podjęcia uchwały przez radę gminy. Pewnego rodzaju gwarancją dla inwestorów będzie jedynie fakt, że rada gminy nie będzie mogła, w świetle znowelizowanych przepisów, wprowadzać samodzielnie poprawek w zakresie zintegrowanego planu ustalonego między inwestorem a gminą. ZPI rada gminy może w całości przyjąć albo odrzucić.
ZPI jako akt prawa miejscowego będzie oczywiście podlegał procedurze nadzorczej ze strony wojewody. Może również zostać zaskarżony do sądu administracyjnego.
Co warto wiedzieć o reformie planowania przestrzennego?
Nowe przepisy z zakresu zagospodarowania przestrzennego to temat budzący duże zainteresowanie. Na blogu Hermann Property będziemy publikować kolejne artykuły dotyczące reformy planowania przestrzennego. Jeśli potrzebujesz wsparcia doświadczonych specjalistów albo chcesz zrozumieć rynek nieruchomości, skontaktuj się z nami. W kolejnych wpisach omówimy szczegółowo treść umowy urbanistycznej.
Może Cię zainteresować:
Przeznaczenie nieruchomości dla potrzeb wyceny – zmiany w sposobie ustalania
