Rynek nieruchomości od lat wzbudza duże zainteresowanie i przyciąga wielu inwestorów. Jedni liczą na szybki zysk, inni na stabilny dochód przez wiele lat. Jeszcze inni chcą po prostu zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe. Niezależnie od motywów, każdy z nich przed podjęciem ostatecznej decyzji o wejściu na rynek nieruchomości, powinien dokonać jego analizy.
Na czym polega analiza rynku?
Rynek nieruchomości jest specyficznym obszarem, nie dysponuje prostym mechanizmem, który usprawniłby proces decyzyjny. Wręcz przeciwnie, jedną z niedoskonałości rynku nieruchomości jest brak kompleksowej i wiarygodnej informacji o jego stanie. Natomiast ryzyko popełnienia błędu jest stosunkowo duże i może być bardzo kosztowne
Analiza rynku to proces, który polega na pozyskaniu i zgromadzeniu informacji o rynku, przetworzeniu ich i wyciągnięciu wniosków na temat zjawisk, współzależności i trendów. Jest to narzędzie, które pomaga zrozumieć rynek. Sprzedającemu pozwala ustalić cenę ofertową, kupującemu sprawdzić, czy cena ofertowa nie jest zbyt wysoka. Wynajmującemu ułatwia ustalenie właściwej stawki czynszu najmu, a najemcy jej weryfikację. Analiza rynku to także narzędzie, które pozwala przeprowadzić rachunek ekonomiczny dotyczący opłacalności inwestycji.
W jakim celu wykonuje się analizę rynku?
Istnieje wiele powodów, które mogą skłonić nas do badania rynku nieruchomości. Głównym dążeniem jest jednak uzyskanie informacji. W zależności od celu badania można poszukiwać różnych danych, a analiza może mieć różny zakres przestrzenny, przedmiotowy czy czasowy. Zakres przestrzenny może obejmować rynek międzynarodowy, krajowy, regionalny czy lokalny. Zakres przedmiotowy odnosi się do badanego sektora i segmentu rynku. Zakres czasowy obejmuje okres objęty analizą.
Analiza rynku nieruchomości na poziomie międzynarodowym czy krajowym najczęściej ma charakter ogólny. W dużej mierze koncentruje się na badaniu ogólnego stanu rynku oraz zjawisk makroekonomicznych i makrospołecznych i ich wpływu na rynek nieruchomości.
Analiza rynku nieruchomości na poziomie regionalnym czy lokalnym często charakteryzuje się bardziej szczegółowym podejściem. Skupia się na badaniu struktury zjawisk, ich dynamiki, sezonowości i trendów.
Inny cel będzie miała analiza sektorowa. Dąży ona do identyfikacji kluczowych aspektów wybranego sektora rynku nieruchomości, co stanowi podstawę podjęcia racjonalnych decyzji inwestycyjnych, np. dotyczących wyboru miejsca, charakteru czy skali inwestycji.
Kolejnym przykładem analizy rynku jest ocena opłacalności konkretnej inwestycji. Koncentruje się ona na zbadaniu czy i w jakim stopniu planowane przedsięwzięcie jest efektywne. Takim badaniom może towarzyszyć analiza scenariuszy inwestycyjnych, której celem będzie wskazanie rozwiązań alternatywnych i porównanie różnych możliwości inwestowania.
Analiza rynku nieruchomości może także przyjmować bardzo specjalistyczny charakter. Do takich będzie należała analiza rynku dla potrzeb wyceny wartości nieruchomości. Jej celem będzie zgromadzenie danych i informacji niezbędnych do prawidłowego przebiegu procesu wyceny, w szczególności rozpoznanie mechanizmów kształtujących ceny na badanym rynku nieruchomości oraz identyfikacja czynników wpływających na poziom cen. Innym przykładem specjalistycznej analizy rynku może być ocena chłonności inwestycyjnej gruntu w celu zbadania możliwej do realizacji na danej działce powierzchni użytkowej.
Etapy analizy rynku
Aby analiza rynku nieruchomości była kompletna musi przyjąć formę ustrukturyzowanego i zorganizowanego badania. Można je przedstawić w 7 krokach.
Źródło: opracowanie własne.
Krok 1. Zakres przedmiotowy, przestrzenny i czasowy badania
Pierwszym krokiem, jeszcze przed przystąpieniem do zbierania informacji, jest zdefiniowanie rynku, który zostanie poddany badaniu. Wskazać należy zakres przedmiotowy badania, czyli segment rynku, którego dotyczyć będzie analiza: np. lokali mieszkalnych, budynków mieszkalnych jednorodzinnych, powierzchni biurowej, powierzchni magazynowej, itp.). Niezbędnym elementem jest wskazanie zakresu przestrzennego badania, czyli obszaru geograficznego, który zostanie poddany analizie, np. kraj, region, miasto, gmina, osiedle. Zakres czasowy określa ramy czasowe badania.
Krok 2. Cel badania
Niezwykle istotna jest odpowiedź na pytanie, w jakim celu jest wykonywana analiza. Jak już wcześniej wspomniano, celów badania rynku nieruchomości może być wiele. W tym kroku musimy wskazać konkretny problem decyzyjny, który chcemy rozwiązać i zastanowić się, co chcemy osiągnąć. Każda analiza służy realizacji określonego celu i musi być do niego dostosowana. W przypadku rozbudowanego badania można także określić cele szczegółowe, które, realizowane krok po kroku, ostatecznie złożą się na realizację celu głównego.
Krok 3. Metody i narzędzia badawcze
Jak już wiemy co i w jakim celu badamy, możemy wskazać w jaki sposób będziemy prowadzić analizę. W tym kroku możemy przystąpić do wyboru metod i narzędzi badawczych. Metody badań muszą być oczywiście odpowiednio dobrane do analizowanego problemu. Inaczej będzie przebiegała analiza dla dewelopera w zakresie ustalenia preferencji nabywców na rynku mieszkań, inaczej analiza dla inwestora w zakresie ustalenia opłacalności inwestycji. A jeszcze inaczej należy przeprowadzić analizę dla potrzeb wyceny nieruchomości. W procesie analizy rynku nieruchomości można wykorzystać zarówno metody jakościowe (na przykład: metody analizy dokumentów, metody obserwacji, metody wywiadu) oraz metody ilościowe (na przykład: metody badań sondażowych, metody statystyczne). Analiza rynku może łączyć różne metody badań w celu uzyskania spójnej i kompleksowej charakterystyki badanego rynku.
Krok 4. Procedura badawcza
Jak już wiadomo co, w jakim celu i w jaki sposób zamierzamy badać, czas na ustalenie procedury badawczej. Mniej cierpliwi analitycy pomijają czasem ten etap i przystępują do działania. Niestety szybko okazuje się, że analiza bez ustalonej procedury to tylko chaotyczne wykonywanie różnych, czasem zupełnie niepotrzebnych zadań. Aby nie tracić czasu, energii i pieniędzy na zbędne czynności, w tym kroku należy punkt po punkcie wyznaczyć kolejne zadania oraz ustalić, kiedy mają zostać zrealizowane.
Krok 5. Zbieranie i gromadzenie danych
Proces zbierania danych jest jednym z najważniejszych kroków w prowadzeniu badań rynku nieruchomości. Niestety jest to także najczęściej najdłuższy etap analizy. Wynika to między innymi ze specyfiki rynku nieruchomości. Do części danych i informacji jest utrudniony dostęp, na przykład do danych o cenach transakcyjnych. Część informacji w ogóle nie jest powszechnie gromadzona, na przykład dane o stawkach czynszu najmu. Na zakończenie tego etapu należy zweryfikować wiarygodność uzyskanych danych i dokonać ich merytorycznej oceny.
Krok 6. Analiza danych i interpretacja wyników
Zebrane i zweryfikowane dane należy poddać analizie, której efektem będą konkretne wyniki i wnioski z przeprowadzonego badania. Praca z danymi wymaga cierpliwości. Często po uzyskaniu wstępnych wyników badań pojawiają się dodatkowe pytania. Poszukujemy kolejnych zależności i kolejny raz weryfikujemy prawidłowość uzyskanych wyników.
Krok 7. Raport z badania
Ostatnim etapem analizy rynku jest opracowanie sprawozdania z postępowania badawczego przedstawiającego opis osiągniętych efektów. Forma raportu powinna być dostosowana do celu analizy. Warto zwrócić uwagę na graficzną prezentację wyników badań w postaci tabel, wykresów czy schematów. To właśnie raport z badania pomoże uczestnikom rynku nieruchomości podjąć właściwe decyzje i określić najlepsze strategie inwestowania na rynku nieruchomości.
Dobrze przeprowadzona analiza rynku nieruchomości to podstawa podejmowania decyzji w tym obszarze. To źródło wiedzy na temat stanu rynku i perspektyw jego rozwoju. Pominięcie tego etapu wiąże się z dużym ryzykiem, często bardzo kosztownym.
