Od 13 lutego 2026 r. RCN bez opłat stał się standardem. Z punktu widzenia analiz rynku to zmiana istotna, bo ułatwia korzystanie z danych o cenach transakcyjnych – czyli tych, które wynikają z zawartych umów, a nie z oczekiwań widocznych w ogłoszeniach. Dla wielu analiz to po prostu bardziej stabilny punkt odniesienia.
Jednocześnie łatwiejszy dostęp do danych może prowokować skróty myślowe: „skoro mam cenę w rejestrze, to wiem wszystko”. W praktyce wyceny to zbyt daleko idący wniosek. Rejestr Cen Nieruchomości (RCN) jest świetnym narzędziem, ale – jak każde narzędzie – działa dobrze wtedy, gdy wiemy, co pokazuje, a czego z definicji nie pokaże.
Rejestr Cen Nieruchomości (RCN) – co zawiera i skąd pochodzą dane
RCN jest rejestrem prowadzonym przez starostów, zasilanym informacjami pochodzącymi z aktów notarialnych. W praktyce oznacza to, że rejestr gromadzi informacje pozwalające zidentyfikować transakcję poprzez wskazanie nieruchomości – jej położenia i podstawowych parametrów oraz przypisać jej cenę transakcyjną i datę, dzięki czemu można porównywać poziomy cen w czasie oraz w ramach określonego obszaru (np. gminy, powiatu, obrębu). To właśnie dlatego RCN bywa szczególnie użyteczny w analizach rynku: ułatwia budowę bazy transakcji i uchwycenie zmian poziomu cen, zwłaszcza gdy zależy nam na pracy na danych „po transakcji”, a nie na cenach ofertowych.
Należy pamiętać, że RCN jest źródłem danych rynkowych, a nie „wynikiem” czy automatyczną odpowiedzią na pytanie o wartość. Sam rejestr dostarcza punktu wyjścia do analizy, natomiast wnioski dotyczące wartości wymagają dopiero zastosowania metodyki wyceny.
RCN bez opłat – na czym polega zmiana i jak ją rozumieć
Zmiana polega na tym, że udostępnianie danych z RCN nie wiąże się już z opłatą. W praktyce ułatwia to częstsze sięganie po dane transakcyjne oraz budowanie szerszej bazy do analiz rynku.
Jednocześnie brak opłaty nie przesądza o tym, że nie istnieją żadne zasady lub tryb udostępnienia. Sposób pozyskania danych oraz warunki ich wykorzystania mogą wynikać z obowiązujących przepisów i praktyki udostępniania po stronie organów. Dla autora analizy najważniejsza konsekwencja jest jednak prosta: łatwiej pozyskać materiał wejściowy, a większy nacisk przenosi się na jakość selekcji i interpretacji.
RCN w wycenie nieruchomości: do czego służy i czego nie pokazuje
W wycenie RCN świetnie sprawdza się jako narzędzie do budowy bazy transakcji oraz analizy rynku. Pomaga uchwycić poziomy cen, sprawdzić, jak rynek zachowywał się w czasie, a także ocenić, czy w danym segmencie widać trend, stabilizację czy wahania. Często to właśnie praca na danych z RCN pozwala sensownie zaplanować dalsze kroki: dobór materiału porównawczego, zakres weryfikacji i sposób opisu rynku.
Jednocześnie RCN ma ograniczenia, które w wycenie mają istotne znaczenie. Rejestr nie zawiera pełnej informacji o warunkach transakcji (np. szczególnych ustaleniach stron, terminach, sposobie rozliczeń, elementach nietypowych), nie opisuje szczegółowo przedmiotu sprzedaży, nie pokazuje w pełnym zakresie praw przenoszonych umową ani okoliczności, które mogą wyjaśniać poziom ceny.
W konsekwencji dane z RCN, choć bardzo użyteczne, nie zastępują analizy dokumentów źródłowych – aktów notarialnych. To właśnie w akcie notarialnym znajdują się informacje pozwalające zrozumieć, co dokładnie było przedmiotem sprzedaży, na jakich warunkach i w jakim kontekście. RCN pomaga transakcję zidentyfikować i osadzić w rynku, natomiast weryfikacja „czy ta transakcja jest porównywalna” wymaga sięgnięcia głębiej.
Najbezpieczniej traktować RCN tak, jak na to zasługuje: jako solidny punkt startu do analizy rynku, a nie jako skrót do wniosku o wartości.
RCN bez opłat a praktyka analiz rynku: co zyskuje na znaczeniu
Gdy dane transakcyjne są łatwiej dostępne, częściej stają się punktem odniesienia w rozmowach o poziomie cen. To naturalne – i w gruncie rzeczy korzystne – ale jednocześnie podnosi znaczenie warsztatu analitycznego. Coraz ważniejsze staje się jasne pokazanie:
dlaczego do analizy przyjęto określone transakcje, a inne pominięto;
jakie cechy uznano za kluczowe dla porównywalności;
w jaki sposób uzasadniono korekty i wyciągnięte wnioski.
W praktyce jakości analizy nie buduje liczba rekordów, tylko metodyka: konsekwentny dobór materiału, logiczne porównanie, czytelna argumentacja i transparentne uzasadnienie. Od nich zależy, czy wnioski wynikają z danych w sposób jednoznaczny i możliwy do zweryfikowania.
Podsumowanie
RCN bez opłat od 13.02.2026 r. ułatwia dostęp do cen transakcyjnych i może wspierać bardziej oparte na danych podejście do analiz rynku. Jednocześnie RCN pozostaje narzędziem, które ma swoją specyfikę: pokazuje dane transakcyjne w formie rejestrowej, ale nie opisuje pełnego kontekstu transakcji i nieruchomości. Dlatego w procesie wyceny powinien być traktowany jako ważne źródło danych wejściowych, uzupełniane analizą dokumentów źródłowych oraz oceną porównywalności i warunków transakcji.
Niezależnie od tego, jak łatwo dziś sięga się po dane, o jakości analizy i wartości opracowania nadal przesądzają: właściwy dobór transakcji, konsekwentnie zastosowana metodyka, sposób uporządkowania i interpretacji danych oraz jasne uzasadnienie wniosków.
Przeczytaj także:
Trend zmiany cen w wycenie nieruchomości – jak go liczyć, rozumieć i obronić w operacie?
Egzamin na rzeczoznawcę majątkowego w 2026 roku – jak wygląda i jak się przygotować?
