Trend zmiany cen to jeden z obowiązkowych elementów procedury wyceny nieruchomości, a jednocześnie zagadnienie, które w praktyce sprawia sporo trudności kandydatom na rzeczoznawców majątkowych i młodym rzeczoznawcom. W artykule wyjaśniam, czym jest trend zmiany cen, dlaczego jego uwzględnienie w operacie jest obowiązkowe oraz jakie metody obliczania trendu są stosowane w praktyce wyceny nieruchomości.
Jeżeli miałabym wskazać jeden element podejścia porównawczego, który sprawia praktykantom i kandydatom na rzeczoznawców majątkowych najwięcej trudności, byłby to bez wahania trend zmiany cen w wycenie nieruchomości. Niby „wiadomo, że trzeba”, niby „wszyscy liczą”, a jednak w operatach wciąż widać błędy: pomijanie trendu, zbyt powierzchowne uzasadnienia albo metody dobrane zupełnie nie odzwierciedlające specyfiki rynku.
A tymczasem trend zmiany cen nie jest dodatkiem do wyceny. To naturalna konsekwencja faktu, że pracujemy na danych historycznych, a rynek nieruchomości nie stoi w miejscu.
Czym właściwie jest trend zmiany cen?
Trend zmiany cen (często nazywany trendem czasowym) opisuje ogólną tendencję rynku w czasie. Odpowiada na pytanie, czy ceny nieruchomości w analizowanym segmencie rynku rosną, spadają czy pozostają stabilne – oraz jak intensywne są te zmiany.
Warto podkreślić jedną rzecz: trend nie dotyczy konkretnej nieruchomości, lecz rynku jako całości, a dokładniej – tego fragmentu rynku, który został przyjęty do analizy w operacie. Dlatego trend nie jest korektą cechy rynkowej, nie wynika z intuicji rzeczoznawcy i nie może być określany „na oko”. Musi być policzony i opisany, nawet jeśli końcowy wniosek brzmi: rynek stabilny.
Dlaczego trend zmiany cen jest obowiązkowy?
Obowiązek uwzględniania trendu zmiany cen ma bezpośrednie umocowanie prawne. Zgodnie z art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przy określaniu wartości nieruchomości w podejściu porównawczym uwzględnia się w szczególności ceny uzyskane w transakcjach rynkowych, z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Oznacza to, że rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek każdorazowo odnieść się do tego elementu.
Pominięcie trendu lub ograniczenie się do ogólnego stwierdzenia, że „rynek jest stabilny”, bez przeprowadzenia analizy, stanowi błąd merytoryczny. Jeżeli zmiana poziomu cen jest niewielka, należy to wykazać wprost, wskazując, że współczynnik korekty ze względu na upływ czasu wynosi w praktyce 1,00.
Z rynkowego punktu widzenia sprawa jest jeszcze prostsza. Skoro w wycenie korzystamy z danych historycznych, często obejmujących okres kilkunastu lub kilkudziesięciu miesięcy, nie możemy abstrahować od faktu, że rynek nieruchomości podlega ciągłym zmianom. Na rynkach wzrostowych brak korekty cen prowadzi do zaniżenia wartości, a na rynkach spadkowych – do jej zawyżenia.
Metody obliczania trendu zmiany cen
Metody obliczania trendu zmiany cenW praktyce wyceny funkcjonuje kilka metod obliczania trendu. Różnią się one stopniem skomplikowania, wymaganiami co do danych oraz przydatnością w konkretnych sytuacjach.
1. Metoda par sprzedaży
Jest to najprostsza i najbardziej intuicyjna metoda, polegająca na porównaniu bardzo podobnych nieruchomości sprzedanych w różnych momentach czasu. Zakłada się przy tym, że jedynym czynnikiem różnicującym ceny jest upływ czasu.
Metoda ta często stosowana jest przez praktykantów przygotowujących operaty na egzamin państwowy, ponieważ jest łatwa do zrozumienia i obrony. W praktyce rynkowej jej zastosowanie jest jednak ograniczone. Jest bardzo wrażliwa na dobór transakcji, a pojedyncza nietypowa sprzedaż może istotnie zniekształcić wynik. Z tego powodu doświadczeni rzeczoznawcy traktują ją raczej jako narzędzie dydaktyczne niż podstawę poważnych analiz rynkowych.
2. Metody indeksowe – analiza dynamiki cen
Metody indeksowe polegają na porównywaniu poziomu cen w kolejnych okresach czasu lub w odniesieniu do jednego okresu bazowego. Pozwalają one obserwować tempo i kierunek zmian cen na rynku.
Świetnie sprawdzają się w analizach rynkowych i raportach, jednak w operatach szacunkowych są stosowane rzadziej. Wymagają bowiem dużych, jednorodnych zbiorów danych i są mniej elastyczne w przypadku niewielkiej liczby transakcji. W praktyce częściej pełnią funkcję uzupełniającą analizę rynku niż bezpośrednio służą do korekty cen transakcyjnych.
3. Regresja liniowa – standard w praktyce rzeczoznawcy
Najczęściej stosowaną metodą wyznaczania trendu zmiany cen w wycenie nieruchomości jest regresja liniowa, w której czas pełni rolę zmiennej objaśniającej. Model ten umożliwia przedstawienie zmian cen w formie prostej, czytelnej zależności. Regresja liniowa szczególnie dobrze sprawdza się przy zbiorach obejmujących kilkanaście lub kilkadziesiąt transakcji, ponieważ wykorzystuje cały zestaw danych, „wygładzając” przypadkowe wahania i eliminując jednostkowe odchylenia, które mogłyby zafałszować obraz rynku. Dzięki temu pozwala określić rzeczywisty kierunek i tempo zmian cen w analizowanym okresie.
Regresja liniowa nie odpowiada na pytanie, dlaczego ceny rosną lub spadają, ale bardzo dobrze pokazuje, czy taka zależność występuje oraz jak intensywne są zmiany. Dzięki temu doskonale sprawdza się jako podstawa do aktualizacji cen transakcyjnych do poziomu cen na datę wyceny.
4. Regresja wieloraka – gdy czas jest jedną z wielu zmiennych
Regresja wieloraka stanowi rozwinięcie klasycznej regresji liniowej i opiera się na założeniu, że cena nieruchomości jest kształtowana jednocześnie przez wiele czynników, takich jak np. lokalizacja, powierzchnia, stan techniczno-użytkowy, stan zagospodarowania, a także czas zawarcia transakcji.
W tym ujęciu czas nie jest jedyną zmienną objaśniającą, lecz jedną z kilku (a czasem kilkunastu), które łącznie wpływają na poziom cen. Dzięki temu możliwe jest teoretyczne oddzielenie wpływu upływu czasu od wpływu pozostałych cech rynkowych nieruchomości. Trend zmiany cen wynika wówczas z parametru przypisanego zmiennej czasowej.
Regresja wieloraka pozwala na bardzo precyzyjne modelowanie rynku, jednak w praktyce wyceny wiąże się z istotnymi ograniczeniami. Wymaga dużej liczby transakcji, bardzo dobrego rozpoznania cech rynku oraz wysokiej jakości danych wejściowych o charakterze ilościowym.
Z tych względów regresja wieloraka rzadko stanowi podstawową metodę wyznaczania trendu w operatach szacunkowych. Częściej pojawia się w analizach naukowych oraz w badaniach rynku na dużą skalę.
5. Metody wygładzania szeregu czasowego
Na rynkach charakteryzujących się dużą zmiennością, przy nieregularnej liczbie transakcji, czasem stosuje się metody wygładzania, takie jak średnia ruchoma. Ich celem jest ograniczenie wpływu losowych skoków cen i wydobycie głównej tendencji rynku.
Należy jednak pamiętać, że metody te słabiej sprawdzają się przy krótkich szeregach czasowych i mogą opóźniać reakcję na zmiany rynku. W operatach szacunkowych są więc stosowane ostrożnie i raczej jako wsparcie podstawowych analiz.
6. Metody zaawansowane – rzadko w operacie indywidualnym
Istnieją także metody bardziej zaawansowane, takie jak regresja hedoniczna, która pozwala rozdzielić wpływ cech nieruchomości od wpływu czasu. To podejście jest bardzo precyzyjne, ale wymaga dużego, szczegółowego zbioru danych, obejmującego zarówno ceny, jak i pełen zestaw cech każdej transakcji.
Ze względu na te wymogi metody hedoniczne stosuje się rzadko w operatach szacunkowych, a znacznie częściej pojawiają się one w badaniach naukowych, profesjonalnych analizach rynku oraz przy tworzeniu indeksów cen nieruchomości.
Najważniejszy wniosek praktyczny
Najważniejszy wniosek praktycznyW praktyce wyceny nie chodzi o tworzenie modeli akademickich, lecz o rzetelne i logiczne odzwierciedlenie zmian zachodzących rynku. Trend powinien opierać się na spójnym, właściwie dobranym zbiorze danych i prowadzić do wniosków, które da się jasno uzasadnić w operacie szacunkowym, w rozmowie z klientem oraz, w razie potrzeby, w postępowaniu administracyjnym lub przed sądem.
Umiejętność prawidłowego wyznaczania trendu zmiany cen nie polega na stosowaniu „najbardziej skomplikowanych” metod, lecz na świadomym doborze danych i logicznym uzasadnieniu wniosków, a ta umiejętność przekłada się na jakość i wiarygodność operatu szacunkowego.
Przeczytaj także:
Rzeczoznawca majątkowy – czy to zawód dla ciebie?
