W 2025 roku rzeczoznawcy majątkowi w Polsce będą musieli dostosować się do nowych regulacji unijnych, które weszły w życie 1 stycznia. Nowe przepisy określają, jak powinna wyglądać wycena nieruchomości dla banków. Mają one na celu zwiększenie stabilności i przejrzystości systemu finansowego oraz dostosowanie się do międzynarodowych standardów.
Rozporządzenie UE nr 575/2013
Zmiany w rozporządzeniu UE nr 575/2013 dotyczą wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych. Dla rzeczoznawców majątkowych istotne są przede wszystkim zagadnienia związane z wprowadzeniem nowych kategorii wartości oraz kryteriów ostrożnej wyceny nieruchomości. Mają one bezpośredni wpływ na wyceny sporządzane przez rzeczoznawców dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy. Nowe przepisy mają na celu zwiększenie dokładności i wiarygodności wycen. Poniżej najważniejsze informacje na temat tego, czym powinna charakteryzować się wycena nieruchomości dla banków.
Nowe definicje wartości
Od 1 stycznia 2025 roku obowiązują nowe definicje wartości w rozporządzeniu UE nr 575/2013:
- Bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości: to wartość nieruchomości określona na podstawie ostrożnej oceny jej przyszłej sprzedaży. Uwzględnia się długoterminowe cechy nieruchomości, normalne warunki rynkowe, lokalne warunki rynkowe, obecne użytkowanie oraz alternatywne możliwości użytkowania.
- Wartość nieruchomości: to wartość nieruchomości mieszkalnej lub komercyjnej określona zgodnie z artykułem 229 ust. 1.
- Wartość rynkowa: to szacunkowa kwota, jaką można uzyskać za nieruchomość w dniu wyceny w transakcji sprzedaży na warunkach rynkowych. Zakłada się, że zarówno kupujący, jak i sprzedający działają z rozeznaniem, rozważnie i nie są zmuszeni do zawarcia umowy.
Wycena nieruchomości dla banków – zasady
Artykuł 229 określa jak powinna wyglądać wycena nieruchomości dla banków, czyli nieruchomości, które mają być uznane jako zabezpieczenie inne niż finansowe:
- Kwalifikacje rzeczoznawcy: wartość nieruchomości musi być oszacowana przez rzeczoznawcę posiadającego odpowiednie kwalifikacje, umiejętności i doświadczenie. Rzeczoznawca musi działać niezależnie od procesu akwizycji kredytów hipotecznych, rozpatrywania wniosków o kredyt i podejmowania decyzji kredytowych w instytucji.
- Ostrożna wycena: wartość nieruchomości musi być oszacowana z zastosowaniem ostrożnych kryteriów, które obejmują:
- brak uwzględnienia oczekiwań dotyczących wzrostu cen.
- dostosowanie wartości, aby uwzględnić możliwość, że aktualna wartość rynkowa może być znacznie wyższa od wartości możliwej do utrzymania przez cały okres kredytowania.
- Dokumentacja: wartość nieruchomości musi być udokumentowana w przejrzysty i jasny sposób.
- Wartość rynkowa: wartość nieruchomości nie może przewyższać jej wartości rynkowej, jeśli taka wartość może być określona.
Średnia wartość nieruchomości
W przypadku aktualizacji wyceny nieruchomości, która jest zabezpieczeniem kredytu, nowe przepisy będą wymagały, aby wartość ta nie przekraczała średniej wartości porównywalnych nieruchomości z długiego okresu, chyba że zmiany na nieruchomości wyraźnie zwiększają jej wartość. Ma to na celu zapobieganie zawyżaniu wartości nieruchomości i zapewnienie bardziej realistycznych wycen.
Do obliczania średniej wartości nieruchomości instytucje przyjmują średnią dla wartości odnotowanych w równych odstępach czasu, obejmującą co najmniej trzy punkty danych. Wartość nieruchomości może być wyższa od średniej wartości lub wartości w momencie udzielenia kredytu, jeśli na nieruchomości dokonano zmian, które jednoznacznie zwiększają jej wartość, takich jak poprawienie efektywności energetycznej lub odporności na ryzyka fizyczne. Wartość nieruchomości nie może być aktualizowana w górę, jeśli instytucje nie mają dostatecznych danych do obliczenia średniej wartości, z wyjątkiem przypadków wzrostu wartości w wyniku dokonanych zmian.
Wycena nieruchomości dla banków – obszary ryzyka
Rzeczoznawcy będą zobowiązani do wskazywania obszarów ryzyka, które mogą wpływać na wartość nieruchomości w przyszłości. Oczekiwania banków są takie, aby te ryzyka były jasno opisane, co może wpłynąć na decyzje kredytowe. Identyfikacja i ocena ryzyk, takich jak zmiany w otoczeniu rynkowym czy stan techniczny nieruchomości, będą kluczowe dla dokładności wycen.
Inne zmiany w rozporządzeniu UE nr 575/2013
- Nowe standardy kapitałowe: zmiany wprowadzą bardziej rygorystyczne wymogi dotyczące funduszy własnych, co ma na celu zwiększenie odporności sektora bankowego na ryzyko finansowe. Instytucje będą zobowiązane do utrzymywania wyższych poziomów kapitału w stosunku do ryzykownych aktywów. Wprowadzenie tych standardów ma na celu zapewnienie większej stabilności finansowej banków i ograniczenie ryzyka związanego z kredytami hipotecznymi.
- Wskaźnik dźwigni: nowe regulacje wprowadzą obowiązkowy wskaźnik dźwigni wynoszący 3% kapitału Tier I. Celem tego wskaźnika jest ograniczenie nadmiernego zadłużenia instytucji finansowych i zapewnienie, że banki będą miały wystarczające rezerwy kapitałowe na pokrycie potencjalnych strat.
- Ograniczenie wpływu cykliczności: regulacje mają na celu ograniczenie wpływu cykliczności rynku na wycenę nieruchomości stanowiących zabezpieczenie kredytu. Ma to zapobiegać niezamierzonym konsekwencjom dla rynków obligacji zabezpieczonych i zapewnić większą stabilność wycen w dłuższym okresie.
Cele w wprowadzonych zmian
Celem zmian jest nie tylko zwiększenie stabilności sektora bankowego, ale także poprawa jego zdolności do reagowania na zmieniające się warunki rynkowe oraz ochrona konsumentów i inwestorów. Do najważniejszych celów można zaliczyć:
- Zwiększenie odporności sektora bankowego: zmiany mają zapewnić zwiększenie odporności unijnego sektora bankowego na przyszłe kryzysy, w odpowiedzi na doświadczenia z globalnego kryzysu finansowego z lat 2008–2009. Zmiany są częścią szerszej reformy mającej na celu wdrożenie międzynarodowych standardów ustalonych przez Bazylejski Komitet Nadzoru Bankowego. Implementacja standardów Bazylea III ma zapewnić stabilność i przejrzystość systemu finansowego, co jest kluczowe dla zaufania inwestorów i stabilności rynków finansowych.
- Ujednolicenie wymogów ostrożnościowych i harmonizacja przepisów: rozporządzenie ma na celu stworzenie jednolitego zbioru zasad ostrożnościowych dla instytucji kredytowych w całej Unii Europejskiej, co ma zapobiec różnicom w krajowych regulacjach i zwiększyć zaufanie do stabilności instytucji finansowych.
- Zapobieganie ryzykom systemowym: wprowadzenie narzędzi służących do ograniczenia ryzyk makroostrożnościowych i systemowych, co ma na celu ochronę gospodarki przed destabilizującymi skutkami nadmiernego zadłużenia i spekulacji finansowych.
- Wzmocnienie wymogów kapitałowych: zmiany przewidują możliwość nakładania wyższych wymogów kapitałowych na instytucje o znaczeniu systemowym, co ma na celu ochronę całego systemu finansowego przed potencjalnymi zagrożeniami.
- Zwiększenie efektywności regulacji: uproszczenie złożonych przepisów prawnych oraz obniżenie kosztów przestrzegania regulacji, szczególnie dla instytucji działających transgranicznie. Celem jest również poprawa jakości nadzoru nad instytucjami finansowymi.
Nowe regulacje unijne wprowadzane w 2025 roku mają na celu zwiększenie dokładności i wiarygodności wycen nieruchomości, co jest istotne dla stabilności sektora bankowego. Rzeczoznawcy majątkowi będą musieli dostosować się do nowych wymogów, aby sprostać oczekiwaniom instytucji kredytowych i zapewnić zgodność z międzynarodowymi standardami. Wycena nieruchomości dla banków to nowe wyzwanie dla rzeczoznawców majątkowych na początku 2025 roku.
Może Cię zainteresować:
Jakie są metody wyceny nieruchomości?
Biegły w dziedzinie wyceny nieruchomości i jego rola w postępowaniu sądowym
