Przejdź do głównej zawartości

Operat szacunkowy – czym się charakteryzuje?

Pojęcie operat szacunkowy zostało usystematyzowane przez ustawodawcę w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 156 ustawy operat szacunkowy jest to opinia o wartości nieruchomości, sporządzana przez rzeczoznawcę majątkowego.

Głównym celem jego sporządzenia jest określenie wartości nieruchomości. Natomiast ustalenie wartości nieruchomości to oszacowanie wartości przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości. Podstawowe wymagania w zakresie treści operatu szacunkowego zostały zawarte w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 sierpnia 2004 w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z § 55 rozporządzenia rzeczoznawca ma obowiązek przedstawienia wszelkich niezbędnych informacji, które posłużyły w sporządzanym szacunku, w szczególności powinien wskazać podstawy prawne i uwarunkowania dokonanych czynności, przyjęte rozwiązania merytoryczne, powinien także przedstawić tok obliczeń oraz wynik końcowy. Operat szacunkowy powinien być sporządzony w formie pisemnej.

Jak sporządzić schemat operatu szacunkowego?

Schemat ogólny operatu szacunkowego można przedstawić następująco:

  1. Strona tytułowa.
  2. Wyciąg z operatu szacunkowego (element nieobligatoryjny, ale jeszcze często zamieszczany przez rzeczoznawców).
  3. Określenie przedmiotu i zakresu wyceny.
  4. Określenie celu wyceny.
  5. Wskazanie podstaw formalnych, prawnych i merytorycznych opracowania operatu szacunkowego oraz źródeł danych o nieruchomości.
  6. Wskazanie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości,
  7. Opis stanu przedmiotu wyceny.
  8. Wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości.
  9. Analiza i charakterystyka rynku w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, opisująca rynek właściwy ze względu na rodzaj, obszar i okres czasu objęte analizą.
  10. Przedstawienie i uzasadnienie wyboru podejścia, metody i techniki wyceny oraz wskazanie rodzaju określanej wartości.
  11. Przedstawienie obliczeń.
  12. Podanie wyniku końcowego wraz z uzasadnieniem.
  13.  Klauzule
  14. Podpis autora lub podpisy autorów opracowania oraz naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości każdego z autorów.
  15. Ustalenia dodatkowe i załączniki, których zamieszczenie jest uzasadnione.

W jakim okresie można wykorzystać operat?

Okres, w jakim operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, to 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Wynika to z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Po upływie tego terminu operat może być nadal wykorzystywany, jeżeli rzeczoznawca majątkowy potwierdzi jego aktualność poprzez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie a także wykona i dołączy analizę potwierdzającą, iż od daty sporządzenia operatu nie wystąpiły istotne zmiany uwarunkowań prawnych lub innych czynników wynikających z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami (cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych). Operat ważny jest wtedy przez kolejne 12 miesięcy, chyba, że zmianie ulegną wspomniane regulacje prawne i czynniki.

Udostępnij post: